Comprar piso en una subasta

Antes de acudir a una subasta, hay que intentar comprobar las condiciones y cargas del inmueble, adem谩s de su titularidad en el Registro de la Propiedad.

El n煤mero de pisos embargados ha mantenido una dram谩tica l铆nea ascendente a ra铆z del estallido de la burbuja inmobiliaria. Desde 2008, se han producido en Espa帽a m谩s de 390.000 ejecuciones hipotecarias, paso previo para reclamar la deuda que puede concluir en desalojo. Estos procedimientos, conocidos como desahucios, ya superan los 200.000, seg煤n datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). De forma parad贸jica, el drama de los desahucios ofrece a otros ciudadanos la posibilidad de acceder a las subastas de esas viviendas que han sido embargadas.

Qu茅 son las subastas p煤blicas de pisos

Una subasta p煤blica de viviendas es un procedimiento por el que se pone a la venta un inmueble, a trav茅s del cual se determina tanto su comprador como el precio y se adjudica el bien a quien ofrezca un mayor precio. Al tener car谩cter p煤blico, cualquier persona puede pujar por la compra del bien.

Por lo general, se relacionan con las subastas judiciales, que se producen de forma obligatoria, y tienen lugar en los juzgados, con un juez u otra autoridad, cuando el inmueble de un deudor ha sido embargado para el pago a sus acreedores. Esos inmuebles pueden haber sido embargados por las administraciones p煤blicas, entidades financieras, empresas o particulares. O bien, proceder de ventas de patrimonio de las administraciones, quiebras voluntarias, enajenaciones o decomisos.

Adem谩s de las subastas judiciales, las hay notariales (tienen lugar en las notar铆as) y administrativas, celebradas en las oficinas de la Agencia Tributaria o a trav茅s del procedimiento on line que ofrece su propia web.

Funcionamiento de las subastas de viviendas

Qui茅n puede participar En las subastas p煤blicas puede tomar parte cualquier persona con capacidad para hacerlo, siempre y cuando no tenga impedimento o restricci贸n legal. Ahora bien, el personal que est茅 relacionado de forma directa con el expediente de la subasta no podr谩 participar, a excepci贸n del deudor a trav茅s de otra persona.
D贸nde se celebran las subastas Los principales organismos que celebran las subastas p煤blicas son los juzgados, la Seguridad Social (Unidad de Recaudaci贸n Ejecutiva U.R.E.) y las oficinas de la Agencia Tributaria y Hacienda (A.E.A.T.), que ofrece la posibilidad de hacerlo por v铆a telem谩tica. Tambi茅n se celebran en notar铆as, ayuntamientos o aduanas. Las entidades ponen grandes lotes de inmuebles a subasta, dado el alto stock de viviendas que manejan, como la 煤ltima de Bankia del pasado noviembre. En el tabl贸n de anuncios de los juzgados est谩n expuestos los edictos de subasta, con el d铆a fijado para la operaci贸n; tambi茅n aparecen en los distintos boletines de las comunidades aut贸nomas y en los cuadros emitidos tanto por Hacienda como por la Seguridad Social. Cada juzgado o notar铆a anuncia sus subastas. Tambi茅n conviene revisar el expediente original de forma particular y el Registro de la Propiedad. No hay que olvidarse de los temidos subasteros, a los que se acusa de pactar precios.
Reglamentaci贸n Las subastas est谩n regidas por la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, del a帽o 2000, y sometidas al R茅gimen de la Seguridad Social y la Agencia Tributaria. Cada una de las administraciones detalladas con anterioridad (juzgados, Seguridad Social y Agencia Tributaria) cuenta con una reglamentaci贸n espec铆fica.
Dep贸sitos Suponen un requisito imprescindible para poder participar en una subasta. Con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, el dep贸sito necesario se redujo del 30% al 20% del precio de salida. Si el postor se adjudica el bien y no lo termina de pagar (no acomete el remate en el plazo, por lo general 20 d铆as), perder谩 el dep贸sito.

Consideraciones y precauciones

Financiaci贸n Es uno de los principales inconvenientes para quienes carezcan de liquidez, pues solo el dep贸sito supone un desembolso importante. Adem谩s, conseguir financiaci贸n y asumir nuevas deudas en estos momentos es muy dif铆cil, pese a que las entidades son las principales ejecutantes. Desde el a帽o 2000, la Ley permite financiar la compra en subastas judiciales, al constituir una hipoteca sobre el derecho de remate. Conviene negociar con las entidades la hipoteca antes de acudir a la subasta.
Cargas sobre el inmueble Como refleja el art. 657, las cargas previas o preferentes las asumir谩 el comprador (hipotecas impagadas o vencidas, intereses moratorios, vencidos…). Por lo general, las cargas se restan a la valoraci贸n inicial del inmueble, y la cantidad resultante ser谩 el precio de salida en subasta. Los expertos aconsejan cerciorarse de cada importe y su correspondiente concepto, para no encontrarse sorpresas en el precio final.
Recopilar informaci贸n Cuanto m谩s se pueda conocer y comprobar del inmueble que se desea adquirir, menos contratiempos se encontrar谩n a posteriori. Habr谩 que revisar el Registro de la Propiedad para la titularidad del inmueble, las posibles cargas que conlleva, las condiciones y el estado del piso (el problema es que, en muchas ocasiones, no puede verse el inmueble por dentro antes de la subasta), si hay inquilinos… Pero, adem谩s, es necesario saber todo lo concerniente a la subasta y lo que se est谩 subastando en concreto. Los expertos de SubastasTotal.com aconsejan en su web acudir en primer lugar como observador, sin participar ni afrontar el dep贸sito, y percatarse de c贸mo se desarrollan. Conviene consultar el expediente original en la administraci贸n y el tipo de contrato y de propiedad por la que se puja. Si es por el derecho de usufructo (no se adquiere la propiedad, solo el derecho a disfrutar del piso durante el periodo pactado); o de nuda propiedad (al contrario que el usufructo, no se puede vivir en el propio piso si otra persona tiene derecho de usufructo sobre 茅l); si se adquiere una parte indivisa (la propiedad de la vivienda pertenece a varias personas y se adquiere solo una parte); o el derecho completo (se adquiere tanto la propiedad como el usufructo).
Riesgo sobre el dep贸sito Cabe el riesgo de perder el total del dep贸sito o fianza del 20%, si tras aprobar el remate no se cumplen los plazos pactados para el pago restante del precio del piso. En los juzgados, el plazo es de 10 a 20 d铆as, mientras que en la Seguridad Social y Hacienda ese plazo se reduce a cinco d铆as. Adem谩s, en caso de no hacer frente a ese desembolso, a la p茅rdida del dep贸sito habr铆a que a帽adir los posibles gastos o costas posteriores, en caso de perjuicios. Ante la falta de postores, es la entidad financiera quien se queda con la vivienda por el 50% de su valor.
Costes finales Antes de llevar a cabo la subasta, habr谩 que hacer n煤meros y asegurarse de cu谩nto supondr谩 el coste final de la operaci贸n. En primer lugar, hay que conocer el precio de salida o tipo de subasta; adem谩s, la disponibilidad de liquidez para la fianza o dep贸sito y el pago del remate restante posterior; impuestos y gastos de tramitaci贸n y formalizaci贸n, el registro de la propiedad, pago de la comunidad de bienes o IBI, el coste final de la subasta, posibles cargas no contempladas, etc.
Impuestos y fiscalidad Habr谩 que abonar el IVA, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur铆dicos Documentados, as铆 como los gastos que se deriven de la inscripci贸n en el Registro de la Propiedad. De igual forma, es importante tener en cuenta que, desde el pasado 1 de enero, la desgravaci贸n sobre la compra de primeras residencias ha expirado (lo que supone un 15% adicional) y el IVA sobre la compraventa de inmuebles se increment贸 del 4% al 10%.


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