Alquilar vivienda: derechos y obligaciones

El n煤mero de personas que viven de alquiler en Espa帽a no para de crecer, cada vez son m谩s las personas que se decantan por esta opci贸n ya que se convierte en una buena alternativa cuando no se quiere fijar la residencia en el mismo lugar o no se dispone de ahorros suficientes para plantearse comprar casa.

Antes de alquilar, varios son los aspectos que, como usuario, debe tener en cuenta para empezar una nueva vida con las garant铆as necesarias. Qu茅 tipo de contrato se debe firmar, cu谩l debe ser la duraci贸n del mismo, quien se hace cargo de los desperfectos en la casa, o que fianza se establece para garantizar el arreglo de posibles desperfectos que se puedan ocasionar.

Consideraciones generales

Todos los aspectos esenciales en lo que respecta a los arrendamientos de viviendas est谩n regulados en la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos y la Ley 4/2013 que incluye medidas de flexibilizaci贸n y para fomento del alquiler.

La publicidad, promociones y ofertas dirigidas al alquiler de viviendas se deben hacer de manera que no induzcan a error en los consumidores. Los datos, caracter铆sticas y condiciones relativas a la construcci贸n de la vivienda, a su ubicaci贸n, servicios e instalaciones, adquisici贸n, utilizaci贸n y pago que se incluyan en la oferta ser谩n exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado

Adem谩s, todos los contratos de arrendamiento de viviendas deber谩n estar redactados con claridad y sencillez, sin referencia o remisi贸n a textos o documentos que no se faciliten previa o simult谩neamente a la celebraci贸n del contrato.

Contratos de alquiler: aspectos importantes

El contrato de alquiler se debe formalizar por escrito, y debe incluir, como m铆nimo, la identidad de los contratantes, la descripci贸n de la vivienda, la duraci贸n del mismo, la renta inicial as铆 como el certificado de eficiencia energ茅tica de la vivienda.

Si se tratara de viviendas protegidas, los contratos de arrendamiento deber谩n incluir cl谩usulas de car谩cter obligatorio y deber谩n ser visados por la Direcci贸n General de Vivienda y Rehabilitaci贸n.

La duraci贸n del contrato se acuerda libremente entre las partes. En el caso de que sea inferior a tres a帽os, el contrato ser谩 renovado obligatoriamente cada a帽o, hasta llegar a un m谩ximo de tres, excepto en los siguientes casos:

  • Cuando como alquilado, notifique por escrito su voluntad de no renovar el alquiler, con un m铆nimo de un mes de la fecha en la que termine el contrato.
  • El arrendador manifieste, transcurrido el primer a帽o del contrato, la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para 茅l o sus familiares.

Recuerde que pasados los tres primeros a帽os obligatorios de contrato, si ninguna de las partes notifica a la otra, con una antelaci贸n de 30 d铆as, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga necesariamente un a帽o m谩s.

Como inquilino, podr谩 rescindir anticipadamente el contrato pasados seis meses de la firma del mismo. Deber谩, para ello, comunic谩rselo a su casero con una antelaci贸n de 30 d铆as.

Recuerde que, cuando se formaliza un contrato de alquiler, es obligatorio el pago del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Corresponde al inquilino pagarlo y la cantidad ser谩 por la totalidad de la duraci贸n del alquiler. El plazo para ingresarlo es de 30 d铆as h谩biles desde la formalizaci贸n del contrato.

En lo que respecta a la fianza, esta es obligatoria, deber谩 entregarse en el momento de la firma del contrato, y ser谩 igual al valor del arrendamiento de un mes. El arrendador deposita esta fianza en una cuenta habilitada para ello en su comunidad aut贸noma.

  • El importe de la fianza se devolver谩 integro cuando finalice el contrato. En el caso de que haya habido desperfectos en la casa, se descontar谩 del importe de la fianza los gastos de reparaci贸n.

En lo que respecta al pago de la renta de la vivienda, salvo que se acuerde otra cosa, esta suele ser mensual. Y se realizar谩 en el lugar y de la forma que acuerden las partes (por ejemplo, en met谩lico, por domiciliaci贸n bancaria, mediante ingreso en una cuenta.

La renta se actualiza cada a帽o mediante el mecanismo acordado por ambas partes, como por ejemplo un porcentaje fijo, cualquier 铆ndice o m茅todo.

Por 煤ltimo, el contrato se puede extinguir cuando una de las dos partes incumpla con sus obligaciones. En el caso del inquilino, es causa de extinci贸n del contrato, que este deje de pagar la renta, que provoque da帽os en la vivienda o realice actividades molestas o peligrosas. En el caso del casero, si este no realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda o provoca alg煤n tipo de perturbaci贸n en ella, se podr谩 dar por terminado el contrato.

Obras en la vivienda

Las reparaciones y obras en una vivienda alquilada, a menudo suponen m谩s de un quebradero de cabeza para el inquilino. Es importante recordar que el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad realizando las reparaciones que sean oportunas para ello.

Aunque se vea privado de una parte de la vivienda, el inquilino debe soportar las obras de conservaci贸n o mejora que no puedan demorarse hasta despu茅s de que finalice el contrato. Si los trabajos se prolongan durante m谩s de 20 d铆as, como inquilino tiene derecho a que se le rebaje la renta proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.

Por su parte, como inquilino es responsable de las peque帽as reparaciones que exija el desgaste del uso ordinario de la vivienda. No obstante, no puede realizar sin el consentimiento del arrendador obras que modifiquen la configuraci贸n de la vivienda o de sus accesorios, o que afecten a su estabilidad o seguridad.

Otros derechos como inquilino

Si el propietario decide vender la vivienda, el inquilino tiene prioridad para adquirirla, pudiendo ejercer los siguientes derechos:

  • Derecho de tanteo, durante los 30 d铆as naturales despu茅s de que se notifique la decisi贸n de vender la finca arrendada, el precio y las dem谩s condiciones esenciales de la transmisi贸n.
  • Derecho de retracto. Cuando no se ha notificado o se ha omitido en la notificaci贸n algunos de los requisitos exigidos o se ha vendido a otro comprador por un precio inferior o con mejores condiciones, el arrendatario tiene derecho a impugnar la venta y adquirir la vivienda en las mismas condiciones que el otro comprador.

En el caso del fallecimiento del inquilino, pueden subrogarse al contrato, sin que se modifique su duraci贸n aquellos familiares que conviv铆an con 茅l durante los dos a帽os anteriores a su muerte. Entre ellos se incluyen, su c贸nyuge o la persona que haya convivido con 茅l de manera permanente, los descendientes y ascendentes y otros parientes hasta tercer grado colateral con una minusval铆a igual o superior al 65 %.


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