Fin a la desgravaci贸n por vivienda: 驴comprar o esperar?

Conviene conocer la nueva fiscalidad, las caracter铆sticas de la vivienda deseada, la posibilidad de que baje el precio y calcular el hipot茅tico descuento en impuestos.

驴Comprar casa en 2010 o no comprarla? 脡sta es la cuesti贸n que se plantean numerosos ciudadanos, que no saben si ser谩 m谩s beneficioso acelerar la adquisici贸n con vistas a disfrutar de las ventajas fiscales que se mantendr谩n hasta inicios de 2011 o esperar al a帽o que viene o venideros, con el 谩nimo de que los precios bajen de manera sustanciosa.

El dilema est谩 sobre la mesa y es dif铆cil dar una respuesta est谩ndar capaz de satisfacer a todos. En principio, conviene conocer los entresijos de la nueva fiscalidad que se aplicar谩 a partir del pr贸ximo a帽o, las caracter铆sticas de la vivienda deseada, la posibilidad de que baje el precio y hacer c谩lculos sobre el hipot茅tico descuento en impuestos que se podr铆a conseguir.

Cambios en la fiscalidad

El principal escollo que invita a muchos espa帽oles a plantearse comprar vivienda antes de que termine 2010 es, sin duda, el cambio fiscal que se aplicar谩 con la entrada del pr贸ximo a帽o. La legislaci贸n permite ahora deducirse hasta un m谩ximo de 9.015 euros en el IRPF por la compra de vivienda habitual. No obstante, a partir de 2011, entran en vigor nuevos e importantes cambios que reducen de manera significativa la deducci贸n en funci贸n de las rentas del contribuyente.

Hasta el 1 de enero, la fiscalidad se aplicar谩 a todos los nuevos compradores de vivienda. En las escasas semanas que quedan de ejercicio, quienes compren un piso se beneficiar谩n de la fiscalidad vigente durante todo el tiempo que dure su pr茅stamo, sin importar su salario. Tambi茅n quienes ya tienen suscrito un pr茅stamo disfrutar谩n a煤n de los beneficios fiscales m谩s all谩 de 2011 y durante todo el tiempo de amortizaci贸n de su hipoteca.

Sin embargo, desde enero del pr贸ximo a帽o, s贸lo optar谩n al actual l铆mite de deducci贸n de 9.015 euros en el IRPF por la compra de vivienda quienes perciban rentas menores de 17.000 euros anuales. S贸lo las rentas m谩s bajas tendr谩n derecho a la deducci贸n, que se recortar谩 de modo progresivo conforme aumenten los ingresos, hasta alcanzar la cifra de 24.000 euros. En este momento, desaparecer谩 por completo la deducci贸n.

Reflexi贸n necesaria

Con estos cambios, conviene analizar y sopesar si es preferible acelerar la compra de vivienda en estos 煤ltimos d铆as de a帽o ya que, sin duda, la desgravaci贸n fiscal es un incentivo muy interesante. Es preciso evaluar y poner en la balanza los siguientes aspectos:

  • Ahorro fiscal: echar cuentas es fundamental para saber si es recomendable o no acelerar la compra de vivienda en estos 煤ltimos d铆as de 2010. Para ello, hay que calcular cu谩l es el precio de la vivienda a la que se puede optar, cu谩l ser铆a la cuota de la hipoteca que se pagar铆a y, por tanto, a cu谩nto ascender铆a el pago anual de pr茅stamo m谩s intereses. Habr铆a que tener en cuenta tambi茅n las amortizaciones extraordinarias que pudieran hacerse. Es necesario calcular todas estas cantidades para hacerse una idea de la desgravaci贸n fiscal (un 15% de lo aportado, con un m谩ximo de 9.015 euros).Para una vivienda tipo, de unos 180.000 euros, para la que se solicita financiaci贸n por un 80%, es decir, 150.000 euros, suscrita a 25 a帽os y a un tipo de inter茅s del 3%, cada a帽o habr铆a que pagar una cuota de 711 euros mensuales, es decir, 8.532 euros anuales, casi en el l铆mite fiscal deducible. Si se alcanza este umbral (de los 9.015 euros), el ahorro fiscal que se conseguir铆a cada a帽o ser铆a de 1.352 euros. Durante 25 a帽os, el ahorro total alcanzar铆a 33.806 euros.
  • Bajada de precios: el segundo aspecto que conviene analizar para saber si es m谩s aconsejable o no comprar ya una casa, son las previsiones de bajada de precios que haya sobre los inmuebles que interesan al comprador. De entrada, es dif铆cil aventurar si los pisos van a bajar m谩s o no, aunque algunos analistas inmobiliarios opinan que la nueva fiscalidad se aplica con objeto de reactivar el mercado y de mover a los promotores a ajustar m谩s los precios a la baja.De momento, seg煤n la tasadora Tinsa, el precio de los pisos en Espa帽a acumula una ca铆da del 16,2% desde 2007, cuando estall贸 la crisis, y aunque la ca铆da no ha tocado fondo, no se espera que vaya a ir mucho m谩s all谩 del 25%. Esto implicar铆a que todav铆a habr谩 una bajada media cercana al 10%, lo que implica que el ahorro fiscal ser铆a superior al retroceso de los precios. En cualquier caso, la disparidad de opiniones respecto a la bajada acontecida y las previsiones futuras es muy amplia. Seg煤n la estad铆stica del Ministerio de Vivienda, el precio medio de la vivienda libre en Espa帽a ha vuelto a niveles anteriores a la burbuja inmobiliaria, que estall贸 en 2007. En el tercer trimestre del a帽o ha experimentado un descenso del 3,4% que sit煤a el metro cuadrado en 1.832 euros, poco m谩s del coste de finales de 2005. Seg煤n datos de este Ministerio, desde 2008, el coste de los pisos se ha reducido un 12,8%. Pese a las ca铆das mencionadas, los expertos creen que este mercado todav铆a tiene que ajustarse m谩s a la baja.
  • Tipo de vivienda: en cualquier caso y al margen de las perspectivas, el ajuste en los precios no ser谩 igual en todas las zonas, comunidades aut贸nomas ni tipo de vivienda. Los pisos c茅ntricos de las principales ciudades son los m谩s resistentes a bajar, con lo que si el comprador est谩 interesado en uno de ellos, es posible que sea mejor opci贸n comprar ahora que esperar recortes m谩s sustanciosos, ya que podr铆a perderse una importante desgravaci贸n fiscal. De media, el ahorro fiscal que se puede conseguir con un inmueble tipo, de unos 150.000 euros, requerir铆a que la vivienda experimentara una bajada del 16%, algo improbable en este tipo de pisos en los distritos m谩s c茅ntricos de Madrid, Barcelona o Pa铆s Vasco.No obstante, los pisos situados en el extrarradio de las ciudades, en distritos dormitorio o de nueva construcci贸n, s铆 pueden experimentar ca铆das muy superiores a la media. Muchos promotores necesitan liquidez para continuar con su negocio, paralizado ante la escasa venta de viviendas de nueva construcci贸n. Para los contribuyentes que aspiren a conseguir un piso de estas caracter铆sticas, puede ser m谩s ventajoso esperar que aventurarse a comprar antes de que acabe 2010.
  • Nivel de rentas: es fundamental saber en qu茅 rango salarial se mueve el futuro comprador, porque no todos los trabajadores perder谩n el derecho a la deducci贸n fiscal. Quienes ganen menos de 17.000 euros conservar谩n la fiscalidad actual, con lo que no deben plantearse acelerar la compra de vivienda. S贸lo quienes tengan ingresos superiores a esta cantidad y, sobre todo, quienes ganan m谩s de 24.000 euros al a帽o, ver谩n reducida la ventaja tributaria. Estos son quienes m谩s deben meditar si les interesa o no perder este privilegio. Desde el 1 de enero de 2011, los contribuyentes que ganen m谩s de 24.107 euros al a帽o perder谩n de manera 铆ntegra el derecho a la desgravaci贸n fiscal en el IRPF por compra de vivienda.
  • Cuant铆a de la vivienda: el precio de la vivienda y su ubicaci贸n tambi茅n son claves para hacer un c谩lculo aproximado del ahorro fiscal que se podr铆a conseguir. Cuanto m谩s cara sea, m谩s ahorro se puede conseguir, ya que ser谩 m谩s f谩cil alcanzar el l铆mite m谩ximo de deducci贸n. Esto corrobora el hecho de que es a las rentas m谩s altas a las cuales interesa m谩s aprovechar este fin de a帽o para comprar piso. Los contribuyentes que asuman la compra de una vivienda de 180.000 euros o m谩s ser谩n quienes m谩s ahorro fiscal disfruten. Sin embargo, para quienes compren pisos de 100.000 euros o menos, la deducci贸n apenas compensa y ser铆a quiz谩 m谩s interesante esperar a nuevas bajadas de los precios.En el caso de que la amortizaci贸n anual alcance o supere la base m谩xima de 9.015 euros, el contribuyente puede desgravar un m谩ximo de 1.352,28 euros al a帽o. En 20 a帽os, el ahorro fiscal ser铆a de 28.000 euros, pero si el plazo de amortizaci贸n se eleva, ser谩 mucho mayor. En 25 a帽os superar谩 33.000 euros y en 30 a帽os, 40.000 euros. La cifra ser谩 mayor cuanto mayor sea el plazo de la hipoteca y siempre que se desembolsen al a帽o, al menos, 9.015 euros.No obstante, s贸lo quienes tengan un poder adquisitivo medio alto podr铆an alcanzar la deducci贸n m谩xima. Seg煤n la pr谩ctica actual, los bancos s贸lo prestan financiaci贸n a quienes no dediquen m谩s de un 30% de sus ingresos al pago de la hipoteca. Por tanto, las rentas m谩s bajas (si se ganan menos de 17.000 euros al a帽o), se quedar铆an muy lejos de conseguir una deducci贸n fiscal como la mencionada. Un contribuyente con unos ingresos brutos de 17.000 euros s贸lo podr铆a afrontar una cuota mensual hipotecaria de 425 euros, lo que supondr铆a un pago anual de 5.100 euros en letras hipotecarias. Con este pago, la deducci贸n fiscal anual que se podr铆a conseguir ser铆a de 765 euros anuales. Multiplicados por 25 a帽os, el ahorro total alcanzar铆a 19.125 euros, es decir, mucho m谩s bajo que en el caso de un contribuyente con rentas superiores a 24.000 euros que pueda abonar una cuota hipotecaria mucho mayor y conseguir un ahorro fiscal superior a 30.000 euros.

Fuente:consumer.es


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