Alquiler de habitaciones, 驴c贸mo desgrava?

Las rentas obtenidas por el alquiler de una habitaci贸n pueden deducirse al 60%, pero si el arrendatario tiene entre 18 y 30 a帽os la deducci贸n alcanza el 100%.

Poner en alquiler parte de la vivienda habitual es una pr谩ctica en auge, debido a las dificultades econ贸micas actuales. En la mayor parte de las ocasiones, y pese a su obligatoriedad, no se declara. Sin embargo, muchos propietarios no son conscientes de que legalizar esta situaci贸n, con las ventajas y tranquilidad que suponen, no implica coste alguno para ellos. Y es que, en funci贸n de la edad del arrendatario, las rentas obtenidas por el propietario al alquilar una parte de la vivienda pueden deducirse hasta en el 100% en la declaraci贸n del IRPF.

1. 驴Qu茅 desgravaciones hay por alquilar parte de la vivienda?

En primer lugar, hay que recordar que las rentas obtenidas por el alquiler de una habitaci贸n, o de parte de la vivienda, deben declararse, con independencia de que haya contrato de arrendamiento o no. Y es que si Hacienda averigua esta irregularidad, el propietario deber谩 tributar por el 100% del dinero ingresado con el arrendamiento.

Una vez legalizada la situaci贸n, los rendimientos netos obtenidos por un propietario que ponga parte de su casa en alquiler tributar谩n de la siguiente manera en la declaraci贸n anual del Impuesto sobre la Renta de las Personas F铆sicas (IRPF):

Inquilinos entre 18 y 30 a帽os: cuando el arrendatario tiene una edad comprendida entre los 18 y los 30 a帽os y percibe un salario neto por encima del Indicador P煤blico de Renta de Efectos M煤ltiples (IPREM) -7.455,14 euros anuales-, el arrendador puede deducirse el 100% de las rentas obtenidas con el alquiler de la habitaci贸n. O lo que es lo mismo, no le supone coste alguno de cara a Hacienda en su declaraci贸n del IRPF; el dinero ingresado por ese alquiler estar谩 libre de impuestos. Eso s铆, el arrendamiento debe constituir la vivienda habitual del inquilino.

En caso de que hubiese varios arrendatarios, la reducci贸n del 100% se aplica sobre la parte del rendimiento neto correspondiente a los inquilinos que cumplan esa condici贸n.

Resto de inquilinos: cuando el arrendatario no cumple con los requisitos expuestos con anterioridad, el propietario disfrutar谩 de una deducci贸n de hasta el 60% de los rendimientos netos derivados del alquiler a declarar en el IRPF (alquileres percibidos menos gastos deducibles).

2. 驴Qu茅 cambios se han introducido?

La Ley de Presupuestos publicada en el BOE de 23/12/2010 modifica el tratamiento fiscal del arrendamiento de vivienda habitual. De cara al arrendador, destacan los siguientes:

  • Cambios en la edad l铆mite: hasta el 31 de diciembre de 2010, la edad l铆mite para deducirse el 100% era de 35 a帽os, pasando desde el 1 de enero de 2011 a la horquilla de edad de 18 a 30 a帽os. Sin embargo, si el contrato de arrendamiento se firm贸 con anterioridad al 1 de enero de 2011, la edad del inquilino se ampl铆a hasta la fecha en que cumpla 35 a帽os.
  • Ampliaci贸n al 60%: de igual forma, desde esta fecha, las deducciones en caso de hu茅spedes que no cumplan estos par谩metros se ampliaron del 50 al 60%.
  • Equiparaci贸n tributaria entre residentes y no residentes de la Uni贸n Europea: los no residentes de la UE cuentan desde esa fecha con las mismas deducciones sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas (excepto en para铆sos fiscales) que los residentes, cuando con anterioridad no disfrutaban de exenciones.

3. 驴Qu茅 gastos pueden deducirse por el alquiler?

Al margen de las deducciones descritas, de las rentas 铆ntegras percibidas por el propietario gracias al alquiler, el arrendador podr谩 deducirse los gastos necesarios para la obtenci贸n del arrendamiento. Estos son algunos de ellos:

  • Gastos derivados de la formalizaci贸n del contrato de alquiler (gestor铆a, escrituras, registro), subarrendamiento y defensa de car谩cter jur铆dico (por ejemplo en caso de desahucio).
  • Intereses del pr茅stamo hipotecario: los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisici贸n o mejora del bien y dem谩s gastos de financiaci贸n, siempre que sean a cargo del propietario.
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): tributos e impuestos, fundamentalmente el IBI, pero tambi茅n la tasa de recogida de basuras y alcantarillado o contribuciones especiales.
  • Gastos de comunidad, reparaci贸n y conservaci贸n: como los gastos de administraci贸n, los de servicios y suministros (agua, electricidad, gas), vigilancia, porter铆a o jardiner铆a; adem谩s de los intereses y gastos de financiaci贸n de las pertenencias cedidas con la vivienda, como el mobiliario. No entrar铆an las cantidades destinadas a su ampliaci贸n o mejora, las cuales ser谩n deducibles solo v铆a amortizaci贸n.
  • Amortizaci贸n del inmueble: puede deducirse un 3% sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisici贸n o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo, por el desgaste del inmueble. Si el arrendamiento no se extiende por un a帽o, la amortizaci贸n, al igual que el resto de gastos, cuenta con una aplicaci贸n exclusiva en funci贸n del tiempo que el bien ha estado alquilado.


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