Mejoras en el mercado de alquiler

El Consejo de Ministros ha aprobado un Proyecto de Ley para dinamizar el Mercado de Alquiler de Viviendas en Espa帽a mediante su flexibilizaci贸n, con una reducci贸n de los plazos de duraci贸n del contrato, la mejora de la seguridad jur铆dica y una serie de medidas de car谩cter fiscal.

Viviendas en alquiler

Viviendas de Protecci贸n Oficial

El texto ha incluido una serie de modificaciones con respecto al presentado al Consejo de Ministros el pasado 11 de mayo tras pasar por los 贸rganos consultivos y el periodo de informaci贸n p煤blica.

Entre las novedades figura la posibilidad de que se aplique al pago de la renta las mejoras o reformas acordadas y realizadas por el inquilino.

Situaci贸n actual.

El an谩lisis de la situaci贸n actual revela que el mercado del alquiler en Espa帽a no constituye hoy una alternativa eficaz al mercado de la propiedad.

Seg煤n datos de Eurostat, el 17% de la poblaci贸n reside en una casa en alquiler frente al 83% que lo hace en una vivienda en propiedad, lo que nos sit煤a como el pa铆s con el menor parque de viviendas en alquiler de toda la Uni贸n Europea, mientras que existe un parque de m谩s de 3 millones de viviendas vac铆as que podr铆an dedicarse al alquiler.

Por este motivo, resulta necesario reformar aquellos elementos del marco jur铆dico y fiscal actual que impiden un funcionamiento din谩mico del mercado de vivienda de alquiler.

Flexibilizaci贸n del mercado del alquiler.

Para conseguir este objetivo, la reforma incide sobre los siguientes aspectos:

  • Se refuerza la libertad de pactos y se da prioridad a la voluntad de las partes. As铆, se podr谩 renunciar al derecho de adquisici贸n preferente, se podr谩 pactar la actualizaci贸n de la renta o que las mejoras que realice el inquilino se apliquen al pago de la renta.
  • La duraci贸n del arrendamiento ser谩 la expresamente pactada por las partes sin perjuicio de que, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad, se reduce de 5 a帽os a 3 la pr贸rroga obligatoria y de 3 a 1 la duraci贸n de la pr贸rroga t谩cita, de forma que propietarios e inquilinos puedan adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.
  • La posibilidad de que el arrendador pueda recuperar su inmueble en cualquier momento: siempre que hubiera transcurrido al menos el primer a帽o de duraci贸n del contrato, pero s贸lo cuando se den las condiciones legalmente requeridas para ello, sin necesidad de que esta opci贸n haya tenido que estar expresamente prevista a la firma del contrato.
  • El inquilino podr谩 desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo comunique al arrendador con una antelaci贸n m铆nima de un mes.
  • Las partes podr谩n pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento deba el arrendatario indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada a帽o del contrato que reste por cumplir.

Mejora de la seguridad jur铆dica.

Por otro lado, con objeto de dotar a los arrendamientos de la seguridad jur铆dica que proporciona el Registro de la Propiedad, se prev茅 que el arrendamiento de viviendas pueda ser inscrito en el registro y eso garantice la posici贸n del inquilino, cuyo contrato deber谩 ser respetado en todo caso si se produce la venta de la vivienda. La inscripci贸n en el registro ser谩 voluntaria.

Mejora de la regulaci贸n del proceso de聽desahucio.

El actual procedimiento de desahucio por impago de la renta es lento y complejo. Adem谩s constituye una de las causas por las que los propietarios no destinan al alquiler buena parte de las viviendas vac铆as.

Para agilizar este procedimiento se reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil de manera que cuando se presente una demanda de desahucio por falta de pago se requerir谩 al demandado para que en diez d铆as proceda al pago o alegue las razones que justifiquen el impago. Si el demandado no comparece, no paga o no justifica el impago, el juez dictar谩 auto terminando el juicio y proceder谩 al desahucio para lo que ser谩 suficiente con la presencia de un funcionario del juzgado.

En todo caso, el inquilino podr谩 justificar las causas que han provocado el impago y el juez las tomar谩 en consideraci贸n para adoptar la decisi贸n m谩s adecuada a los intereses de ambas partes.

Medidas de car谩cter fiscal.

Se adoptan una serie de medidas en el 谩mbito fiscal que incentivan el mercado del alquiler:

  • En el Impuesto de Sociedades se flexibilizan los criterios que permiten aplicar una deducci贸n del 85 por ciento sobre las rentas de los alquileres: las sociedades deber谩n tener un m铆nimo de 8 viviendas (antes 10) y deber谩n permanecer arrendadas durante 3 a帽os (antes 7).
  • Se mejora el r茅gimen jur铆dico y fiscal de las Sociedades An贸nimas Cotizadas de Inversi贸n en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI):
    • Los inmuebles en arrendamiento deber谩n mantenerse durante 3 a帽os (antes 7)
    • No ser谩 necesario un n煤mero m铆nimo de viviendas (antes 3)
    • El capital social m铆nimo ser谩 de 5 millones de euros (antes 15)
    • Los beneficios distribuibles ser谩n el 80% de los obtenidos (antes el 90%)
    • Se suprimen los requisitos del n煤mero m铆nimo de accionistas (antes 100), capital m铆nimo en circulaci贸n (antes 25%) y financiaci贸n ajena (antes inferior al 70% del activo)
    • Se podr谩 cotizar en mercados regulados o sistemas multilaterales de cotizaci贸n
    • Las SOCIMI no tendr谩n fiscalidad, sino que el pago de impuestos lo efectuar谩n los accionistas por la percepci贸n de los dividendos (19%)
  • Por 煤ltimo, se modifica la configuraci贸n del Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes, dejando sujetas a dicho gravamen exclusivamente las entidades residentes en un pa铆s o territorio que tenga la consideraci贸n de para铆so fiscal.


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