Renegociar el precio del alquiler

Si el inquilino cuenta con una trayectoria de buen pagador, no ha dado problemas y maneja ofertas en la zona, le ser谩 m谩s f谩cil obtener una rebaja en el alquiler.

Para muchos arrendatarios, hacer frente al pago mensual del alquiler resulta cada vez m谩s dif铆cil.

La tasa de desempleo alcanz贸 el 24,63% durante el segundo trimestre de 2012 con casi 5,7 millones de parados, a lo que se unen los distintos recortes, rebajas o congelaciones de sueldos, incremento del IVA, o subidas en las facturas de la luz, el agua o el gas.

As铆, los inquilinos, ante la imposibilidad de continuar sufragando el pago del alquiler, persiguen alcanzar un acuerdo con el arrendador para renegociar el precio. Una soluci贸n que, en muchas ocasiones, beneficia a ambas partes. Pero, 驴qu茅 pasos han de acometerse para ello?

1. La nueva normativa sobre el alquiler

El Consejo de Ministros aprob贸 el pasado mes de mayo el anteproyecto de Ley por el que se modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la de Enjuiciamiento Civil. Seg煤n el Ejecutivo, con las nuevas medidas, que no entrar铆an en vigor al menos hasta septiembre, cuando el Congreso acuerde su aprobaci贸n definitiva, se persigue dotar de mayor flexibilidad al mercado del alquiler.

Este mercado presenta a煤n unas exiguas cifras respecto al resto de pa铆ses europeos. En Espa帽a solo un 17% de la poblaci贸n reside en una vivienda arrendada, frente al 29% de media de la Uni贸n Europea, el 38% en Francia, el 47% en Alemania o el 56% en Suiza, seg煤n datos de Eurostat, la agencia estad铆stica de la UE.

Diversos expertos han alertado de que el objetivo de fomentar el alquiler puede verse truncado con estas medidas, pues si bien protegen al arrendador, los inquilinos podr铆an verse en una situaci贸n de desprotecci贸n e inestabilidad perjudicial. Entre las nuevas propuestas, destacan:

  • Reducci贸n en el tiempo de los contratos: se plantea una disminuci贸n en el plazo inicial de la pr贸rroga obligatoria o forzosa, por la que el periodo m铆nimo de los contratos de arrendamiento pasar谩 de cinco a tres a帽os, y en la pr贸rroga t谩cita, que se reducir谩 de tres a un a帽o. De esta forma, el l铆mite legal para permanecer en un piso de arriendo se reducir谩 a la mitad y la Ley solo amparar谩 a los inquilinos durante cuatro a帽os, en lugar de los ocho a帽os actuales.
  • Actualizaci贸n de rentas al margen del IPC: en los futuros contratos, la modernizaci贸n anual de las rentas, hoy ligada al IPC general, podr谩 ser pactada por las partes al margen de la inflaci贸n, aunque no est茅 en el contrato. Esta medida entronca con la posibilidad de renegociar el precio del alquiler, pues aunque no tiene car谩cter retroactivo y ser谩 aplicable solo a los nuevos contratos, remarca una opci贸n que ya era factible…. Los contratos de alquiler, como cualquier otro contrato, ofrecen a las partes la potestad de pactar las condiciones y cl谩usulas que estimen oportuno. As铆 pues, siempre que las partes lleguen a un acuerdo, podr谩n establecer un nuevo precio por el arrendamiento de la vivienda.

2. 驴Es necesario un nuevo contrato?

Es legal renegociar el precio del alquiler, pues hay libertad de pacto para establecer la renta y pactarla cuantas veces se desee; pero siempre y cuando haya convenio o acuerdo entre las partes, inquilino y arrendador. Ahora bien, 驴ha de firmarse un nuevo contrato?

  • Anexo: si con el nuevo acuerdo se pacta una rebaja respecto a la renta anterior durante un periodo de tiempo determinado, no es necesario formalizar un nuevo contrato. Solo ser谩 necesario incluir un anexo o cl谩usula adicional en el contrato donde se detalle y especifique el nuevo acuerdo. Deber谩 presentar el nuevo precio de arrendamiento, el tiempo estipulado, el n煤mero de cuotas… todo lo que sea preciso, pues los expertos recomiendan plasmar por escrito cuantos pactos se alcancen.
  • Nuevo contrato: en caso de que se modifique la renta de forma indefinida, s铆 ser谩 preciso formalizar un nuevo contrato.

3. Fortalezas del inquilino para conseguir una rebaja

  • Negociaci贸n: cuando un inquilino cuenta con un historial de buen pagador, buen comportamiento, cuidado del inmueble y no ha dado problemas al arrendador, es mucho m谩s plausible conseguir esa rebaja. Para ello, deber谩 conocer el contrato y sus cl谩usulas al detalle.
    La mejor manera para alcanzar un nuevo acuerdo ser谩 la negociaci贸n entre las partes, pues con educaci贸n y respeto todo es susceptible de pactarse.
  • Nueva realidad del mercado: seg煤n datos del portal inmobiliario Fotocasa, el precio medio de los alquileres ha descendido en torno al 25% desde el estallido de la burbuja inmobiliaria a finales de 2007 y un 3% el 煤ltimo a帽o, seg煤n un informe del portal Pisos.com. Si el inquilino dispone de otras ofertas de alquiler en una zona similar o pr贸xima, le ser谩 m谩s sencillo renegociar el precio ante la posibilidad de su marcha.
  • M谩s facilidades para dejar la vivienda: con las nuevas medidas del anteproyecto de Ley, los inquilinos podr谩n dejar la vivienda arrendada en cualquier momento del contrato, avisando de su marcha con un mes de antelaci贸n al casero y sin ning煤n perjuicio econ贸mico u obligaci贸n a pagar por ley una indemnizaci贸n econ贸mica. El inquilino cuenta as铆 con una importante arma en la negociaci贸n.

4. Ventajas para los arrendadores

Aunque pueda resultar parad贸jico, acceder a una rebaja en el precio del alquiler tambi茅n puede ser beneficioso para el propietario. Por ejemplo:

  • Menores ingresos, pero seguros: aunque pierda ingresos, mantiene a unos inquilinos que no le han ocasionado problemas, pagan a tiempo y con los que est谩 satisfecho. Esta es la principal baza tambi茅n para el arrendatario, porque dadas las dificultades econ贸micas actuales, muchos propietarios est谩n dispuestos a aceptar disminuciones ante inquilinos que les aportan confianza, seguridad y que responden a sus exigencias.
  • Remuneraci贸n constante: el inmueble contin煤a rentando todo el tiempo sin interrupciones, cosa que no ocurrir铆a si tuviera que alquilar el piso a nuevos inquilinos.
  • Evita gastos y molestias: elude la b煤squeda de nuevos inquilinos, reformas o tener que formalizar un nuevo contrato. En 煤ltima instancia, evitar谩 un proceso de desahucio.

Fuente:consumer.es


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