Hipotecas con daci贸n en pago

El importe de este pr茅stamo debe destinarse a la adquisici贸n de la vivienda habitual y alcanza un m谩ximo del 60-80% sobre el valor de tasaci贸n del inmueble

Entrega tu vivienda y salda la deuda con el banco”. Esta es la filosof铆a b谩sica en la que se resume la daci贸n de pago, una de las tradicionales reivindicaciones de las asociaciones de afectados por los desahucios. Algunas entidades han creado hipotecas con daci贸n en pago, que limitan la responsabilidad del deudor al inmueble que se haya tomado como garant铆a. Uno de los requisitos para acceder a esta propuesta de financiaci贸n inmobiliaria es que el importe del pr茅stamo se destine a la adquisici贸n de vivienda habitual. Adem谩s, esta cantidad debe ser como m谩ximo de entre el 60% y el 80% sobre el valor de tasaci贸n del inmueble, y el titular del producto, una persona f铆sica con residencia en Espa帽a.

Cr茅ditos con daci贸n en pago

La daci贸n en pago es una pr谩ctica que permite a los hipotecados saldar la deuda que han contra铆do con el banco o caja de ahorros al entregar su vivienda, sin tener que asumir los pagos originados por la contrataci贸n de este producto financiero. Esta posibilidad se enfrenta al hecho de que no est谩 regularizada en Espa帽a, ya que el art铆culo 140 de la Ley Hipotecaria establece que un banco y un cliente que pide un pr茅stamo pueden pactar la liquidaci贸n de la hipoteca con la entrega de la casa, aunque esta opci贸n solo se puede formalizar si la entidad de cr茅dito lo hace de forma voluntaria, y no est谩n obligados a cumplirlo. Este es el principal problema al que se enfrentan para que su regularizaci贸n sea generalizada en todo el sistema bancario espa帽ol.

Hoy, algunas entidades bancarias -muy pocas- han decidido actualizarse y, como principal novedad de su oferta, han incluido para sus clientes cr茅ditos hipotecarios con daci贸n en pago. Este producto, que se caracteriza sobre todo porque limita la responsabilidad del deudor al inmueble que se haya tomado como garant铆a, rompe con la habitual exigencia que obliga a los titulares de un pr茅stamo con garant铆a hipotecaria a responder con todos sus bienes por la deuda generada.

Al estar limitada la responsabilidad del cliente en esta clase de productos, se permite que, en caso de producirse impagos, pueda saldarse la deuda con la simple entrega de las llaves del piso, sin reclamar nada con respecto a su patrimonio, si esa daci贸n se lleva a efecto.

Este tipo de cr茅ditos hipotecarios cuenta con un plazo m谩ximo de amortizaci贸n de hasta 40 a帽os, aunque por lo general tiene unas condiciones econ贸micas m谩s exigentes que las de otros productos hipotecarios m谩s tradicionales.

Diferencias con otras hipotecas

Este sistema para saldar la deuda con el banco o caja presenta unas se帽as de identidad tan particulares, que lo diferencia de otras f贸rmulas de financiaci贸n m谩s o menos convencionales. Son las siguientes:

  1. Son pr茅stamos destinados en exclusiva para la vivienda habitual, nunca para segundas residencias.
  2. No se financia m谩s que entre el 60% y el 80%, seg煤n los casos, del valor total de la vivienda.
  3. Si se opta por esta modalidad desde otras propuestas hipotecarias, ser谩 requisito imprescindible que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas del trabajo o por actividades econ贸micas.
  4. Para acceder a esta clase de pr茅stamos hipotecarios, tambi茅n ser谩 necesario que los miembros de la unidad familiar no tengan otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda contra铆da.

La oferta de hipotecas con daci贸n, a煤n escasa

Las entidades de cr茅dito que han decidido incluir este tipo de hipotecas en su oferta actual no son muy numerosas y, de momento, se limitan a propuestas muy limitadas y puntuales.

  • Una de ellas es la que ha desarrollado Bankinter bajo la denominaci贸n de “Hipoteca sin m谩s”, un cr茅dito de responsabilidad limitada que permite la daci贸n en pago y que implica una financiaci贸n para la vivienda habitual. Se aplica un tipo de inter茅s del 4,50% durante un periodo de 12 meses, para despu茅s referenciarlo al eur铆bor a un a帽o + 3%. Una de sus particularidades es que no se requiere un avalista y la financiaci贸n m谩xima es similar a la de otras hipotecas “sin daci贸n de pago”, del 80% sobre el valor del piso. Otra de sus premisas es que el capital m铆nimo a financiar es de 30.000 euros, con un plazo de amortizaci贸n de hasta 40 a帽os. Este nuevo producto contempla comisiones de apertura del 1%, devoluci贸n total del 5% los cinco primeros a帽os y 0,25% los restantes y, por 煤ltimo, de subrogaci贸n del 0,50% los cinco primeros a帽os y 0,25% los restantes. Es un producto vinculado, ya que para acceder a 茅l es necesario la domiciliaci贸n de la n贸mina y la contrataci贸n de un seguro de hogar y otro de vida.
  • Bankia, por su parte, est谩 desarrollando esta estrategia de “daci贸n en pago voluntaria” para finiquitar el total del pr茅stamo en los casos excepcionales en que los clientes no dispongan ingresos ni bienes para respaldar su compromiso. Tambi茅n contempla otras opciones, como los alargamientos de los plazos o nuevos sistemas de amortizaci贸n, con periodos de carencia o cuotas crecientes, entre otras propuestas.
  • El Banco Santander tambi茅n aplica este sistema para los clientes que se encuentren en situaciones excepcionales. Adem谩s, ha a帽adido una moratoria del pago del capital durante tres a帽os, sin modificar las condiciones financieras y con el permiso de alargar el plazo a las familias que hayan visto reducidos sus ingresos o en las que uno de los miembros se encuentre en paro.
  • CatalunyaCaixa ha informado tambi茅n de que ofrecer谩 a sus clientes hipotecarios en riesgo de exclusi贸n un alquiler social de dos a帽os tras la daci贸n.

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas con daci贸n en pago

Como cualquier tipo de hipoteca, contratar un modelo con daci贸n en pago conlleva una serie de ventajas, pero tambi茅n inconvenientes que es preciso valorar para comprobar si se est谩 ante un producto que pueda o no aportar ciertas prestaciones.

A favor:

  • Es una buena soluci贸n para las econom铆as dom茅sticas m谩s d茅biles, que soportan el peso de la crisis econ贸mica en Espa帽a (desempleados, familias en exclusi贸n social, etc.).
  • Con solo entregar las llaves del piso, permiten saldar con la entidad de cr茅dito lo que se debe, sin asumir las deudas contra铆das.
  • La puesta en marcha de estos productos hipotecarios puede reducir de manera notable el n煤mero de desahucios, y disminuir tambi茅n los costes judiciales.

En contra:

  • No est谩n destinadas a todos los perfiles de usuarios, y solo tendr铆a acceso a este producto un porcentaje muy limitado de clientes necesitados.
  • Se podr铆a generar, en opini贸n de los rectores de las entidades financieras, un encarecimiento de las hipotecas en forma de intereses m谩s altos y elevadas comisiones.
  • El problema de fondo no se resuelve y sigue latente: muchas personas no pueden abonar la hipoteca en sus plazos correspondientes.

Fuente:consumer.es


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