Cambio mi piso por otro: permutas de inmuebles

El intercambio de vivienda o “swapping” es una opción al alza que beneficia a los propietarios que tienen dificultades para vender su casa.

Las compraventas de viviendas en España volvieron a sufrir un descenso del 12,6% en marzo, respecto al mismo mes del año pasado, después de tres meses consecutivos de subidas, según los datos publicados en mayo por el INE (Instituto Nacional de Estadística). La precaria situación en que se encuentra el sector inmobiliario ha hecho que surja un mercado paralelo donde se ofrecen permutas e intercambios de pisos, tanto en el alquiler como en la venta. Aunque es un fenómeno incipiente, las permutas de inmuebles o swapping están experimentando un aumento significativo en estos últimos años. Por ello, se hace necesario explicar cómo debe llevarse a cabo este tipo de operaciones de intercambio de casas, tal y como se detalla en el siguiente artículo.

La compra de una vivienda es una de las operaciones más importantes que realiza una persona a lo largo de su vida. Sin embargo, para muchas familias resulta cada vez más complicado adquirir una casa en la actualidad debido, sobre todo, a las trabas que ponen las entidades bancarias para ofrecer financiación.

Asimismo, los pisos valen menos y hay propietarios que cuentan con hipotecas sobrevaloradas, por lo que una solución a esa situación puede ser hacer una permuta, dotarse de liquidez e impedir que la entidad financiera se quede con la casa. En este sentido, el intercambio o swapping es un trueque entre dos propietarios de sus bienes inmuebles, que constituye una fórmula alternativa de ahorro económico frente a la compraventa tradicional. Esta práctica, muy arraigada en los países del norte de Europa, llegó a España en el año 2008, coincidiendo con el inicio de la crisis.

Qué motivos hacen decidirse por la permuta frente a la compraventa

1. Los problemas económicos que acucian a una gran parte de los propietarios de viviendas se encuentran entre los principales motivos del trueque inmobiliario. Muchas personas son incapaces de continuar con el pago de la hipoteca y, debido a las dificultades para vender, la opción del intercambio se presenta como la solución menos traumática.
2. Hay quienes buscan cambiar la propia casa por otra de menor valor, llegar a un acuerdo para compensar esa diferencia económica y obtener un aporte de liquidez adicional. Es el caso de algunas familias cuyos hijos se han independizado y su piso ahora les queda grande.
3. Otras personas tratan de comenzar una nueva vida, tanto familiar como profesional, en la misma o en otra ciudad y, para ello, necesitan un nuevo hogar donde vivir. Por norma general, no se busca tanto la ubicación de la vivienda como el ahorro.
4. Un traslado familiar por motivos laborales o la necesidad de una residencia con mayor espacio son otros de los motivos de la permuta. Es la situación de las familias que han ampliado su número de miembros y su piso habitual se les ha quedado pequeño.

El trueque también está aumentando en el mercado del alquiler, ya que supone un buen sistema para cambiar de barrio y de vivienda, mediante el pago de un precio similar. Asimismo, se están ofreciendo terrenos por casas en las ciudades y las permutas están cobrando gran fuerza en el mercado de las segundas residencias.

Qué precauciones hay que tener en cuenta en las permutas de inmuebles

Como advierten los portales inmobiliarios dedicados al swapping, hay que tomar en consideración una serie de cautelas, ya que es una importante transacción y los aspectos legales tienen que abordarse con seriedad.

1. Si hay acuerdo de intercambio entre las dos partes, se procede a una peritación de las dos viviendas justa y aceptada por ambos dueños. Se recomienda evitar, en la medida de lo posible, la especulación, pues si ambas partes la llevan a cabo, solo se consigue aumentar el precio de los inmuebles y habrá que pagar más impuestos.
2. Para comprobar la titularidad y el estado de cargas de las casas, se debe solicitar una Nota Simple en el Registro de la Propiedad, en la que se especifique las cargas (hipotecas, embargos o derechos de terceros) que pesan sobre cada inmueble. En cualquier caso, nunca se debe entregar ninguna cantidad de dinero a cuenta antes de verificar la titularidad y las cargas del piso que se pretende permutar.
3. Asimismo, conviene hacer las siguientes comprobaciones:

• Se debe verificar la cédula de habitabilidad de la vivienda que quiere intercambiar.
• Se tiene que solicitar al propietario el último recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) abonado y las facturas de suministros (agua, gas y electricidad).
• Hay que asegurarse del estado arrendaticio de la casa que se pretende cambiar, para confirmar que se encuentra libre de inquilinos.
• Si el inmueble pertenece a una comunidad de propietarios, hay que solicitar el certificado del administrador de la comunidad para comprobar los gastos extraordinarios o derramas que se tengan que asumir.
• Con todos estos datos, hay que acudir al notario para proceder al registro de los inmuebles.

Qué gastos se originan en las permutas de inmuebles

Algunos portales inmobiliarios de Internet, como www.sepermuta.es o teapetecemicasa.com, posibilitan la permuta o trueque inmobiliario a través de una transacción que, al igual que la compraventa, está gravada con varios impuestos. Aunque el fenómeno está experimentando un aumento significativo en estos últimos años, todavía no puede compararse con la compraventa, que representa la mayor parte de las transmisiones de propiedad, pese a los descensos en las ventas de viviendas.

Aún así, realizar una permuta de inmuebles conlleva una serie de gastos similares a los de una compraventa. Además, los precios de las dos casas intercambiadas no suelen coincidir de manera exacta, por lo que los expertos recomiendan que cada parte asuma sus impuestos:

1. Cada inmueble debe tributar por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (Modelo 600), que está cedido a los gobiernos autónomos y que en la actualidad varía entre el 6% y el 11%, en función de la comunidad autónoma donde se encuentre cada vivienda.
2. Además, hay que abonar el impuesto sobre actos jurídicos documentados (Modelo 600), que oscila entre el 0,1 y el 1%, según la comunidad autónoma que sea.
3. Se tienen que pagar los gastos de notaría relativos a dos escrituras de compraventa. El trámite que se lleva a cabo es el mismo que en una compraventa: cada parte tiene su propia escritura y los gastos ocasionados son asumidos por cada una de ellas.
4. Hay que tener en cuenta que el Registro de la Propiedad cobrará por hacer las inscripciones de los dos pisos.
5. Cada una de las partes debe pagar la plusvalía del inmueble o impuesto sobre el Incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana, que grava el incremento de valor experimentado por la vivienda a través del paso de los años.
6. En el IRPF hay que declarar el incremento patrimonial, si es que existe, que se ha generado con la transmisión. Para ello, se debe tributar por la diferencia entre el coste de adquisición y el valor del inmueble en el momento de la permuta.

De cualquier forma, la cantidad que hay que abonar en concepto de impuestos es menor en la permuta que en el caso de una compraventa, ya que el impuesto se aplica sobre el precio de coste, que es inferior al de mercado.

Permutar cuando las viviendas tienen hipoteca

Cuando las casas están gravadas con una hipoteca, las entidades bancarias titulares de las mismas tienen que aprobar la operación para poder proceder a la permuta. Conviene recordar que, en el momento de firmar la escritura ante notario, estará presente un representante de cada entidad.

1. Cada una de las partes debe conocer qué entidad bancaria es titular de la hipoteca y comprobar si existen cuotas pendientes o si se está al corriente de pago para solicitar el Certificado bancario.
2. Asimismo, hay que averiguar las características de la hipoteca, como el tipo de interés, el plazo de amortización o los gastos de cancelación anticipada. Cada parte tiene dos opciones:

• Subrogarse a la hipoteca de la otra parte: si el valor pendiente del crédito coincide con el de la otra parte y las condiciones son interesantes, se puede optar por la subrogación. Hay formas para hacer coincidir los valores, ya sea con una compensación económica o con la incorportación del valor de compensación por la diferencia del valor de los inmuebles.
• Crear una nueva hipoteca: en el caso que las condiciones de la otra hipoteca no sean interesantes, lo apropiado es contratar una nueva hipoteca.