Cambio mi piso por otro: permutas de inmuebles

El intercambio de vivienda o “swapping” es una opci贸n al alza que beneficia a los propietarios que tienen dificultades para vender su casa.

Las compraventas de viviendas en Espa帽a volvieron a sufrir un descenso del 12,6% en marzo, respecto al mismo mes del a帽o pasado, despu茅s de tres meses consecutivos de subidas, seg煤n los datos publicados en mayo por el INE (Instituto Nacional de Estad铆stica). La precaria situaci贸n en que se encuentra el sector inmobiliario ha hecho que surja un mercado paralelo donde se ofrecen permutas e intercambios de pisos, tanto en el alquiler como en la venta. Aunque es un fen贸meno incipiente, las permutas de inmuebles o swapping est谩n experimentando un aumento significativo en estos 煤ltimos a帽os. Por ello, se hace necesario explicar c贸mo debe llevarse a cabo este tipo de operaciones de intercambio de casas, tal y como se detalla en el siguiente art铆culo.

La compra de una vivienda es una de las operaciones m谩s importantes que realiza una persona a lo largo de su vida. Sin embargo, para muchas familias resulta cada vez m谩s complicado adquirir una casa en la actualidad debido, sobre todo, a las trabas que ponen las entidades bancarias para ofrecer financiaci贸n.

Asimismo, los pisos valen menos y hay propietarios que cuentan con hipotecas sobrevaloradas, por lo que una soluci贸n a esa situaci贸n puede ser hacer una permuta, dotarse de liquidez e impedir que la entidad financiera se quede con la casa. En este sentido, el intercambio o swapping es un trueque entre dos propietarios de sus bienes inmuebles, que constituye una f贸rmula alternativa de ahorro econ贸mico frente a la compraventa tradicional. Esta pr谩ctica, muy arraigada en los pa铆ses del norte de Europa, lleg贸 a Espa帽a en el a帽o 2008, coincidiendo con el inicio de la crisis.

Qu茅 motivos hacen decidirse por la permuta frente a la compraventa

  1. Los problemas econ贸micos que acucian a una gran parte de los propietarios de viviendas se encuentran entre los principales motivos del trueque inmobiliario. Muchas personas son incapaces de continuar con el pago de la hipoteca y, debido a las dificultades para vender, la opci贸n del intercambio se presenta como la soluci贸n menos traum谩tica.
  2. Hay quienes buscan cambiar la propia casa por otra de menor valor, llegar a un acuerdo para compensar esa diferencia econ贸mica y obtener un aporte de liquidez adicional. Es el caso de algunas familias cuyos hijos se han independizado y su piso ahora les queda grande.
  3. Otras personas tratan de comenzar una nueva vida, tanto familiar como profesional, en la misma o en otra ciudad y, para ello, necesitan un nuevo hogar donde vivir. Por norma general, no se busca tanto la ubicaci贸n de la vivienda como el ahorro.
  4. Un traslado familiar por motivos laborales o la necesidad de una residencia con mayor espacio son otros de los motivos de la permuta. Es la situaci贸n de las familias que han ampliado su n煤mero de miembros y su piso habitual se les ha quedado peque帽o.

El trueque tambi茅n est谩 aumentando en el mercado del alquiler, ya que supone un buen sistema para cambiar de barrio y de vivienda, mediante el pago de un precio similar. Asimismo, se est谩n ofreciendo terrenos por casas en las ciudades y las permutas est谩n cobrando gran fuerza en el mercado de las segundas residencias.

Qu茅 precauciones hay que tener en cuenta en las permutas de inmuebles

Como advierten los portales inmobiliarios dedicados al swapping, hay que tomar en consideraci贸n una serie de cautelas, ya que es una importante transacci贸n y los aspectos legales tienen que abordarse con seriedad.

  1. Si hay acuerdo de intercambio entre las dos partes, se procede a una peritaci贸n de las dos viviendas justa y aceptada por ambos due帽os. Se recomienda evitar, en la medida de lo posible, la especulaci贸n, pues si ambas partes la llevan a cabo, solo se consigue aumentar el precio de los inmuebles y habr谩 que pagar m谩s impuestos.
  2. Para comprobar la titularidad y el estado de cargas de las casas, se debe solicitar una Nota Simple en el Registro de la Propiedad, en la que se especifique las cargas (hipotecas, embargos o derechos de terceros) que pesan sobre cada inmueble. En cualquier caso, nunca se debe entregar ninguna cantidad de dinero a cuenta antes de verificar la titularidad y las cargas del piso que se pretende permutar.
  3. Asimismo, conviene hacer las siguientes comprobaciones:
  • Se debe verificar la c茅dula de habitabilidad de la vivienda que quiere intercambiar.
  • Se tiene que solicitar al propietario el 煤ltimo recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) abonado y las facturas de suministros (agua, gas y electricidad).
  • Hay que asegurarse del estado arrendaticio de la casa que se pretende cambiar, para confirmar que se encuentra libre de inquilinos.
  • Si el inmueble pertenece a una comunidad de propietarios, hay que solicitar el certificado del administrador de la comunidad para comprobar los gastos extraordinarios o derramas que se tengan que asumir.
  • Con todos estos datos, hay que acudir al notario para proceder al registro de los inmuebles.

Qu茅 gastos se originan en las permutas de inmuebles

Algunos portales inmobiliarios de Internet, como www.sepermuta.es o teapetecemicasa.com, posibilitan la permuta o trueque inmobiliario a trav茅s de una transacci贸n que, al igual que la compraventa, est谩 gravada con varios impuestos. Aunque el fen贸meno est谩 experimentando un aumento significativo en estos 煤ltimos a帽os, todav铆a no puede compararse con la compraventa, que representa la mayor parte de las transmisiones de propiedad, pese a los descensos en las ventas de viviendas.

A煤n as铆, realizar una permuta de inmuebles conlleva una serie de gastos similares a los de una compraventa. Adem谩s, los precios de las dos casas intercambiadas no suelen coincidir de manera exacta, por lo que los expertos recomiendan que cada parte asuma sus impuestos:

  1. Cada inmueble debe tributar por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (Modelo 600), que est谩 cedido a los gobiernos aut贸nomos y que en la actualidad var铆a entre el 6% y el 11%, en funci贸n de la comunidad aut贸noma donde se encuentre cada vivienda.
  2. Adem谩s, hay que abonar el impuesto sobre actos jur铆dicos documentados (Modelo 600), que oscila entre el 0,1 y el 1%, seg煤n la comunidad aut贸noma que sea.
  3. Se tienen que pagar los gastos de notar铆a relativos a dos escrituras de compraventa. El tr谩mite que se lleva a cabo es el mismo que en una compraventa: cada parte tiene su propia escritura y los gastos ocasionados son asumidos por cada una de ellas.
  4. Hay que tener en cuenta que el Registro de la Propiedad cobrar谩 por hacer las inscripciones de los dos pisos.
  5. Cada una de las partes debe pagar la plusval铆a del inmueble o impuesto sobre el Incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana, que grava el incremento de valor experimentado por la vivienda a trav茅s del paso de los a帽os.
  6. En el IRPF hay que declarar el incremento patrimonial, si es que existe, que se ha generado con la transmisi贸n. Para ello, se debe tributar por la diferencia entre el coste de adquisici贸n y el valor del inmueble en el momento de la permuta.

De cualquier forma, la cantidad que hay que abonar en concepto de impuestos es menor en la permuta que en el caso de una compraventa, ya que el impuesto se aplica sobre el precio de coste, que es inferior al de mercado.

Permutar cuando las viviendas tienen hipoteca

Cuando las casas est谩n gravadas con una hipoteca, las entidades bancarias titulares de las mismas tienen que aprobar la operaci贸n para poder proceder a la permuta. Conviene recordar que, en el momento de firmar la escritura ante notario, estar谩 presente un representante de cada entidad.

  1. Cada una de las partes debe conocer qu茅 entidad bancaria es titular de la hipoteca y comprobar si existen cuotas pendientes o si se est谩 al corriente de pago para solicitar el Certificado bancario.
  2. Asimismo, hay que averiguar las caracter铆sticas de la hipoteca, como el tipo de inter茅s, el plazo de amortizaci贸n o los gastos de cancelaci贸n anticipada. Cada parte tiene dos opciones:
  • Subrogarse a la hipoteca de la otra parte: si el valor pendiente del cr茅dito coincide con el de la otra parte y las condiciones son interesantes, se puede optar por la subrogaci贸n. Hay formas para hacer coincidir los valores, ya sea con una compensaci贸n econ贸mica o con la incorportaci贸n del valor de compensaci贸n por la diferencia del valor de los inmuebles.
  • Crear una nueva hipoteca: en el caso que las condiciones de la otra hipoteca no sean interesantes, lo apropiado es contratar una nueva hipoteca.


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