Hipotecas que financian el 100% del inmueble

En su mayor铆a, las entidades las conceden para adquirir sus propias viviendas, a tipos igual a Euribor m谩s 0,50%

Aunque se hab铆an convertido en una especie rara, casi en extinci贸n, cada vez m谩s entidades conceden una financiaci贸n por el 100% del inmueble.

Este producto se prev茅, en general, para las propias viviendas que tienen en cartelera, pero en plena crisis es una de las peticiones ineludibles por parte de compradores deseosos de acometer la mayor inversi贸n de su vida.

Para muchas parejas o solteros, afrontar la compra de un piso es misi贸n imposible, ya que no disponen de las solicitadas y cuantiosas entradas (por lo general, un 20% del valor del piso). La soluci贸n pasa por encontrar una entidad que financie la casa en su totalidad. Este tipo de pr茅stamo permite asumir la adquisici贸n de una vivienda, aunque a costa de soportar condiciones m谩s duras que en los pr茅stamos tradicionales: requisitos de vinculaci贸n, avales y contrataci贸n de numerosos seguros. Los tipos parten de Euribor m谩s 0,50%.

Qu茅 significa financiar el 100%

Lo primero que conviene conocer es qu茅 cuant铆a total financia el pr茅stamo y, en el caso de que ascienda al 100%, confirmar con exactitud a qu茅 se refiere. Hay que tener en cuenta que el banco o caja de ahorros toma como referencia la totalidad del importe del valor de tasaci贸n, no la cantidad que abona el comprador. Las propias entidades solicitan la tasaci贸n sobre el piso, que en general encargan a sociedades de valoraci贸n independientes, pero con las que tienen firmados convenios de colaboraci贸n. Estos tasadores fijan el coste del piso que se desea financiar, en funci贸n de criterios t茅cnicos y de mercado.

Puede ocurrir que el valor de tasaci贸n no coincida con el del precio de venta del inmueble, bien porque sea inferior o superior. En etapas de bonanza econ贸mica y de “boom” inmobiliario, era habitual que las tasaciones superaran los precios de venta solicitados por los vendedores. Sin embargo, ante el desplome de los precios, es com煤n encontrar situaciones contrarias: en su mayor铆a, las tasaciones no son tan elevadas como el precio solicitado por los propietarios. El cliente debe saber que su entidad le financiar谩 la cantidad expresada en el informe de tasaci贸n y no la cuant铆a que exija el vendedor. Para que la operaci贸n llegue a t茅rmino, ser谩 necesario negociar con el propietario la bajada hasta adecuar ambos importes. Mostrarle el informe de tasaci贸n puede ser de utilidad para conseguir el descuento necesario.

Requisitos exigidos

  • Una vez solucionado el problema del valor real de venta y de tasaci贸n, conviene saber que, en general, las hipotecas que financian hasta el 100% del inmueble tienen una serie de condiciones:
  • Se dirigen a j贸venes con edades m谩ximas de hasta 35 a帽os. Esto implica que el plazo de amortizaci贸n puede ser elevado: hasta 35 贸 40 a帽os.
  • Antes de conceder esta hipoteca, los bancos y cajas de ahorros realizan un estudio exhaustivo sobre la solvencia de los titulares. Exigen dos o tres 煤ltimas n贸minas, dos 煤ltimas declaraciones de la Renta y extractos de los movimientos m谩s recientes en cuentas corrientes. Tambi茅n calculan que los solicitantes del pr茅stamo no vayan a dedicar m谩s de un 35%-40% de sus ingresos mensuales al pago de la cuota.
  • Para poder financiar el 100% del valor del inmueble, casi la totalidad de los bancos solicitan la domiciliaci贸n de la n贸mina y los recibos. De esta forma, intentan asegurar la vinculaci贸n del cliente con la entidad.
  • Exigen un seguro de vida, que se encargar铆a de asumir la deuda pendiente en caso de fallecimiento del titular. Este seguro oscila entre 600 y 1.000 euros anuales para una persona de 35 a 40 a帽os.
  • Cada vez m谩s, las entidades piden un seguro de protecci贸n de pagos, que abonar铆a las cuotas del pr茅stamo en caso de que sus titulares quedaran en paro. Este seguro supone entre un 1,5% y un 2% del importe solicitado. Si se pide financiaci贸n por valor de 200.000 euros, el seguro de protecci贸n de pagos puede costar en torno a 3.000 euros.
  • Tambi茅n obligan a suscribir un seguro de hogar, cuya cuant铆a oscilar谩 en funci贸n de las condiciones de la vivienda (metros cuadrados, ubicaci贸n, etc) y del contenido que se desee asegurar. Seg煤n un estudio de L铆nea Directa, los inmuebles en Espa帽a se aseguran por precios medios de 450 euros anuales.
  • El requisito ineludible que debe cumplir el comprador de una vivienda que quiere financiar el 100% del inmueble es presentar un aval. Debe contar con una persona, un bien (mueble o inmueble) o una acreditaci贸n que certifique la solvencia de la operaci贸n y, por lo tanto, garant铆as de pago en el caso de que el titular no pueda hacerlo. El aval o avalista debe formar parte del contrato de pr茅stamo y, a efectos pr谩cticos, se convierte en cotitular y corresponsable en caso de impago. Es decir, si el titular principal no puede abonar las cuotas, 茅stas se le exigir谩n al avalista. Lo habitual es recurrir a familiares cercanos, como padres o abuelos. Con sus ingresos y propiedades inmobiliarias, las posibilidades de 茅xito de la operaci贸n cuando se cuenta con esta figura son altas. En el caso de las hipotecas al 100%, si se carece de avalista, no es f谩cil conseguir la aprobaci贸n del pr茅stamo.

Tipos de inter茅s
Adem谩s de solicitar m谩s seguros (que encarecen la cuant铆a total de la operaci贸n), es normal que las hipotecas que financian el 100% del valor de tasaci贸n del inmueble impongan tipos de inter茅s m谩s altos que los pr茅stamos tradicionales. De media, exigen Euribor m谩s un diferencial del 0,75% -si se solicita financiaci贸n por menos del 80%, los tipos parten de Euribor m谩s 0,35%-.

Las entidades aplican estos diferenciales m谩s altos porque la Ley Hipotecaria les obliga a suscribir un seguro de cr茅dito hipotecario que les cubre en caso de impago. Si se deja de pagar el pr茅stamo, la aseguradora asumir谩 la p茅rdida, en funci贸n de la cobertura y de los plazos acordados. Estos seguros permiten a las entidades financiar el 100% del importe de tasaci贸n del inmueble. Adem谩s, si tienen suscrito un seguro hipotecario, pueden conceder estas hipotecas sin necesidad de solicitar avales. La entidad financiera da respuesta a una demanda creciente del mercado, a la vez que mitiga su exposici贸n al riesgo, seg煤n el nivel de cobertura contratado en el seguro.

El coste de este seguro puede asumirlo el prestatario, la entidad financiera o ambos, en funci贸n de la f贸rmula de comercializaci贸n que aplique el banco. Por lo general, se traspasa el coste mediante tipos de inter茅s m谩s elevados.

La oferta actual
Aunque es m谩s bien escasa y est谩 condicionada al cumplimiento de duras exigencias financieras, algunas entidades financian un inmueble ajeno a su cartera, incluso, por el 100% del valor de tasaci贸n:

Caja Burgos cuenta con la Hipoteca Joven. Si se solicita el 100%, propone un tipo de inter茅s desde Euribor m谩s 0,75%.

BBK tambi茅n cuenta con su Hipoteca BBK para primera vivienda. Permite financiar el 100%, siempre que se cumplan varios requisitos: domiciliaci贸n de n贸mina, seguro bizkai-hogar, seguro de vida o amortizaci贸n de pr茅stamos bbk, utilizaci贸n en comercios de la tarjeta de cr茅dito bbk y hacer aportaciones a los planes de pensiones de la entidad. El tipo de inter茅s parte de Euribor m谩s 0,60%.

Caja Duero, a trav茅s de su Hipoteca Joven, financia todo el inmueble sin solicitar entrada, pero sus exigencias son muy numerosas: pide avales familiares, seguro de hogar, de cr茅dito hipotecario y de vida, domiciliar n贸mina y recibos, hacer gasto con tarjetas y aportaciones a un plan de pensiones. Con todo, el tipo de inter茅s m铆nimo parte de Euribor m谩s 0,85%.

Con la Hipoteca F谩cil de BBVA se puede financiar el 100% de un inmueble. En este caso, el tipo de inter茅s parte de Euribor m谩s 0,80% si bien, en general, se aplica Euribor m谩s 1%.

Los inmuebles de los bancos

Si hay una tipolog铆a de inmueble que es m谩s susceptible de acoger financiaci贸n por el 100% del valor de tasaci贸n es la que forma parte de las carteras inmobiliarias de los propios bancos. Con la crisis, muchas entidades se han convertido en propietarias forzosas de numerosas promociones de pisos de inmobiliarias quebradas a las que dieron financiaci贸n, en su d铆a. Bancos y cajas de ahorros gestionan hoy entre 350.000 y 700.000 viviendas, seg煤n datos del Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Espa帽a (COAPI). Para dar salida a todos esos inmuebles, se muestran m谩s proclives a financiarlos al 100%. Incluso, por lo general, las condiciones que aplican son mejores para sus propios pisos que para inmuebles que no pertenecen a su cartera.

Banco Santander firm贸 hace unos meses un acuerdo con la Asociaci贸n de Promotores Constructores de Espa帽a (APCE) para ofrecer hipotecas con el 100% de financiaci贸n si los promotores rebajan un 20% el precio de los inmuebles. Esto permitir铆a la salida de una buena cantidad de viviendas de ese amplio excedente de propiedades. Esta iniciativa s贸lo est谩 disponible para inmuebles desarrollados por alguna de las empresas inmobiliarias o constructoras con presencia en APCE (m谩s de 2.000) y para cuya construcci贸n se haya recurrido a cr茅ditos del Banco Santander.

Numerosas entidades exigen condiciones similares. La Hipoteca “Low Cost” de Caixa Sabadell financia el 100% a compradores de los inmuebles en propiedad de la caja de ahorros.

Caixa Galicia, a trav茅s de CXG Grupo Inmobiliario (la sociedad inmobiliaria que gestiona los pisos que tiene en cartera), hace lo mismo con las 1.000 viviendas de su propiedad. Sus tipos de inter茅s son muy competitivos: parten de Euribor m谩s un diferencial del 0,40%. BBVA aplica el Euribor m谩s 0,50% (si no son pisos de su cartera inmobiliaria, el tipo ronda el doble) y Caja Madrid, con la Hipoteca Maxi, financia al 100% sus inmuebles. Lo mismo sucede con los pisos de Bancaja, La Caixa y Caixa Catalunya, entre otras entidades.

Las exigencias de vinculaci贸n son muy elevadas en todos los casos. La Hipoteca Mediterranean de Caja de Ahorros del Mediterr谩neo financia al 100% alguna de las m谩s de 5.000 viviendas distribuidas por todo el pa铆s. El primer a帽o establece un tipo de inter茅s igual a Euribor m谩s 0,90%, que se reduce hasta este 铆ndice m谩s 0,40% el resto de a帽os si se cumplen una serie de condiciones. Hay que domiciliar la n贸mina o la pensi贸n, contratar los seguros de hogar y vida, aportar al menos 900 euros anuales a un plan de pensiones o de previsi贸n, consumir 4.000 euros anuales como m铆nimo con la Tarjeta de Cr茅dito CAM, tener tres accesos mensuales al servicio on line Cam Directo y mantener un saldo medio de 3.000 euros en cuenta o de 6.000 en el plan de pensiones.

Fuente: consumer.es


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4 Comentarios en Hipotecas que financian el 100% del inmueble

  1. olga guisado

    QUISIERA SABER SI DESPUES DE TRES A脩OS IDENTIDAD BANCARIA DONDE TENGO LA HIPOTECA ME PUEDE OBLIGAR A TENER TARGETA CREDITO QUE ENCIMA ME DA TRES PORQUE LA HIPOTECA ESTA A NOMBRE DE TRES PERSONAS

  2. marisa

    hola, mi pregunta es, si para financiar una vivienda, el 100% de su valor es normal q el banco me pida aval de mis padres y tambien de mi pareja, es decir para comprar una vivienda se debe avalar con un piso y ademas una casa, alguien me puede contestar?

  3. cesario

    hola a mi me concedieron el credito hipotecario la caixa catalunya al 100% mas gasto y encima me dieron 2500 euros para reformas de la fachada cosa que no sabia…claro con un aval y la inmobiliara con la que compre hizo unos recibos falsos de 700euros al mes a mi mujer para ser los dos titulares… osea un fraude en su momento claro como eran familia la due帽a de la inmobiliaria con el director en ese entonces hacian lo que querian ahora me encuentro en una situacion de que mi mujer no trabaja yo me he quedado en el paro y claro el director de la caixa me da las espaldas osea un chasco ahora bien quiero solucionar haber si alguien m,e dice como puedo hacer…….

  4. Esta pagina titulada Hipotecas que financian el 100% del inmueble | Oficina de Atenci脙鲁n al Consumidor , esta muy bien redactada

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