Comprar piso al banco: ventajas e inconvenientes

La financiaci贸n al 100%, la flexibilidad en los pagos y los amplios plazos de amortizaci贸n son las ventajas que se obtienen al comprar un inmueble al banco.

Las entidades financieras espa帽olas que soliciten ayudas p煤blicas para recapitalizarse tendr谩n que traspasar sus activos “da帽ados” a una sociedad de gesti贸n externa, que se conoce como banco malo.

Como exige la Comisi贸n Europea, la puesta en marcha de este banco malo estar谩 operativa en noviembre de 2012. Sin embargo, el Consejo de Ministros ya ha aprobado el Real Decreto Ley por el que el FROB (Fondo de Reestructuraci贸n Ordenada Bancaria) dirigir谩 esta nueva agencia de gesti贸n inmobiliaria, un organismo que se encargar谩 de fijar los precios del mercado de todos los activos problem谩ticos procedentes de los bancos. Por eso, las entidades han intentado deshacerse de sus inmuebles brindando a los compradores hipotecas con condiciones muy ventajosas y descuentos agresivos.

Los especialistas creen que la creaci贸n del banco malo puede provocar ca铆das de hasta el 60% sobre el precio actual de la vivienda

Vender pisos, prioridad para los bancos

La compraventa de viviendas en Espa帽a sigue disminuyendo y en junio alcanz贸 las 25.405 operaciones, lo que representa 16 meses de descensos consecutivos y una ca铆da del 11,4 % respecto al mismo mes de 2011, seg煤n el INE (Instituto Nacional de Estad铆stica). Mientras tanto, se calcula que la banca tiene en total m谩s de 200.000 inmuebles en venta. Solo los bancos ya nacionalizados, como Bankia, Banco de Valencia, Novagalicia y Catalunya Caixa suman m谩s de 50.000 viviendas en stock por un valor que excede los 15.000 millones de euros.

Hoy ya hay bancos que cuentan con m谩s pisos en su cartera que muchas inmobiliarias. Ahora, comprar una casa del banco es casi el 煤nico medio de que dispone un comprador para obtener financiaci贸n. Tanto es as铆, que algunos ya consideran a los bancos como “las nuevas inmobiliarias”. Por su parte, los especialistas financieros pronostican que la creaci贸n del banco malo podr铆a provocar ca铆das de entre el 50% y el 60% sobre el precio actual de las viviendas, de acuerdo con lo ocurrido en el caso irland茅s.

Adem谩s, la urgencia de las entidades por deshacerse de estos inmuebles les lleva a ofrecer hipotecas con condiciones muy ventajosas y descuentos cada vez m谩s agresivos. Por ello, ante la aprobaci贸n del banco malo, las entidades se apresuran a liquidar sus activos “da帽ados”, compuestos en su mayor铆a por viviendas de las que no consiguieron deshacerse en su d铆a, para que en sus balances solo queden activos sanos y los ligados estrictamente al negocio bancario. De este modo, vender los inmuebles de su propiedad se ha convertido en una prioridad para las entidades financieras.

1. Ventajas de comprar un piso al banco

La venta de inmuebles por parte de las entidades puede solventar el principal problema de las personas con pocos ahorros que desean adquirir una vivienda. Quienes se deciden por comprar un piso propiedad de un banco, pueden obtener diversas ventajas y condiciones preferentes en los pr茅stamos hipotecarios:

  • Una financiaci贸n del 100% y, en algunos casos, sin aval.
  • A menudo se financian los gastos de compra (pago de impuestos, notar铆a, gestor铆a y registro).
  • Un largo plazo de amortizaci贸n de hasta 50 a帽os.
  • La flexibilidad a la hora de los pagos y el aplazamiento de cuotas. A trav茅s de la carencia de capital, por ejemplo, se rebaja la cuota mensual hasta en un 60%, aunque el coste total aumenta al alargar el pago de los intereses.
  • La tasaci贸n pagada, cualquiera que sea el banco.
  • Cada vez hay una cartera m谩s amplia de pisos entre los que elegir.
  • Algunas entidades obsequian a los compradores con un “cheque reforma” de hasta 5.000 euros.
  • Para los compradores con ahorros justos, representa la 煤nica opci贸n de conseguir una hipoteca.

Inconvenientes de comprar la casa al banco

Comprar una vivienda al banco tambi茅n presenta una serie de inconvenientes:

  1. Los precios de estos inmuebles son menos negociables que cuando se compra a una inmobiliaria o a un particular.
  2. El importe de estas viviendas suele ser m谩s caro que la media del mercado.
  3. A menudo, la financiaci贸n al 100% va acompa帽ada de altos tipos de inter茅s, superiores al eur铆bor + 1%.
  4. A pesar de que se financia el 100% del valor del inmueble, se necesita un ahorro del 10% del precio para los gastos de apertura.
  5. Aunque cuentan con condiciones de financiaci贸n preferentes, las entidades obligan a contratar seguros y otros productos financieros.
  6. En ocasiones se requiere un aval.
  7. Algunos de estos pr茅stamos hipotecarios presentan cl谩usula suelo.
  8. Al ser en su mayor铆a inmuebles procedentes de embargos, no es dif铆cil que se encuentren en mal estado de conservaci贸n.
  9. Al no tratarse de pisos nuevos, sino que ya han tenido al menos un propietario, no est谩n sujetos al IVA reducido, sino al ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que grava la compra de inmuebles de segunda mano.

Ofertas hipotecarias de los bancos para inmuebles de su propiedad

Teniendo en cuenta que la concesi贸n de un pr茅stamo hipotecario est谩 sujeta a un an谩lisis de riesgo por parte de las entidades, entre las ofertas m谩s destacadas de los bancos se hallan:

  • BBVA. Cuando se trata de la compra de un piso de su inmobiliaria, se ofrece la financiaci贸n al 100%, sin comisi贸n de apertura, para un periodo de hasta 40 a帽os y con facilidades para rebajar la cuota de la hipoteca hasta un 30%.
  • Caja Laboral. A trav茅s de Clarim, su servicio de gesti贸n inmobiliaria ofrece hasta el 100% de financiaci贸n, a un plazo de hasta 40 a帽os. El tipo de inter茅s que se aplica var铆a en funci贸n de los productos vinculados que se contraten. La carencia de capital inicial es de hasta 12 meses y, en algunos casos, se dispone de otras dos nuevas carencias de hasta seis meses cada una, siempre que entre ellas medie al menos un a帽o.
  • Bankinter. Propone una hipoteca al eur铆bor + 1,20% para los inmuebles de su propiedad, sin comisi贸n de apertura y con posibilidad de financiaci贸n de hasta el 100% sobre el precio de compra. El plazo es de hasta 40 a帽os para primera y segunda vivienda y de 20 a帽os para el resto de inmuebles. La carencia de capital (que consiste en dejar de abonar la parte de la cuota hipotecaria destinada a amortizar capital durante un periodo determinado) es de hasta 36 meses.
  • Banco Santander. Desde su inmobiliaria Altamira Santander Real Estate brinda una hipoteca al eur铆bor + 1,25%, con una financiaci贸n de hasta el 100% y a un plazo de hasta 40 a帽os, con la condici贸n de contratar dos productos vinculados (un seguro de hogar y otro de vida que cubre cinco a帽os, a pagar en prima 煤nica). En algunas promociones, la entidad puede correr con el coste del IVA de la operaci贸n u ofrecer el primer a帽o de hipoteca gratis. La comisi贸n de apertura es del 0,2%.
  • La Caixa. A trav茅s de su servicio inmobiliario Servihabitat, presenta una financiaci贸n al 100%, a un periodo de 30 a帽os, sin comisi贸n de apertura y con un inter茅s variable hasta el eur铆bor + 0,35%, seg煤n los productos vinculados contratados (libreta vivienda, seguro de vida, tarjetas de cr茅dito, etc.). La Caixa ofrece hasta cinco a帽os de carencia inicial, un 5% de descuento adicional para clientes del programa de fidelizaci贸n MultiEstrella y la posibilidad de devolver al comprador un 3% del precio publicado del inmueble una vez formalizada la escritura de compraventa.
  • Banco Pastor. Si la oferta es aceptada, desde su inmobiliaria Inmoselecci贸n, se formaliza la compra ante notario. El piso se adquiere libre de cargas y al corriente de impuestos. Se brinda una hipoteca al eur铆bor + 0,50% el primer a帽o. Para el resto del tiempo es al eur铆bor + 1,25% (sin cl谩usula suelo de tipo de inter茅s). La financiaci贸n es de hasta el 100% del precio de compra m谩s gastos (pago de impuestos, notar铆a, gestor铆a y registro), a un plazo de hasta 40 a帽os y con una carencia inicial de amortizaci贸n de hasta 24 meses. Posee unos gastos de estudio del 0,25% (excepto para pr茅stamos hipotecarios sobre vivienda a personas f铆sicas de importe inferior o igual a 150.253,03 euros) y una comisi贸n de apertura del 0,50%.
  • Banco Popular. Hasta el 31 de diciembre de 2012, su inmobiliaria Aliseda propone una financiaci贸n de hasta el 100% del precio de compraventa m谩s gastos (pago de impuestos, gestor铆a, notar铆a y registro) a un periodo m谩ximo de hasta 40 a帽os y con una carencia de hasta 24 meses. Los primeros dos a帽os, la hipoteca se paga al eur铆bor + 0,75%, sin revisi贸n; el resto de a帽os, al eur铆bor + 1,25%, con revisi贸n anual. Esta hipoteca est谩 exenta de gastos de estudio, aunque tiene una comisi贸n de apertura del 0,50%. Posee una compensaci贸n por desistimiento del 0,50% durante los cinco primeros a帽os de vida del pr茅stamo y del 0,25% a partir de entonces.
  • CAM. Mediante su inmobiliaria Mediterranean, ofrece una financiaci贸n al 100% a un plazo de 40 a帽os, con un inter茅s variable del eur铆bor + 0,90%, el primer a帽o y del eur铆bor + 0,40% los a帽os restantes, con la condici贸n de contratar un seguro de hogar y otro de vida, abrir un plan de pensiones (por 900 euros anuales), adquirir una tarjeta de cr茅dito (con 4.000 euros de gasto m铆nimo anual), acceder al servicio de banca por Internet CAM Directo tres veces al mes y tener un saldo m铆nimo de 3.000 euros en cuenta.

Fuente:consumer.es


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