Ley Hipotecaria, consecuencias para el consumidor

La paralizaci贸n de desahucios durante los pr贸ximos dos a帽os o la ampliaci贸n de uno a tres meses del plazo estipulado de impago de la hipoteca tendr谩n efectos positivos.

Todav铆a quedan algunos flecos por concretar en la reforma de las hipotecas y a煤n no se ha redactado el texto definitivo, pero ya se conocen las principales l铆neas de la nueva Ley de Protecci贸n de los Deudores Hipotecados (Ley Hipotecaria), que entrar谩 en vigor en junio de este a帽o: disminuye de 40 a 30 a帽os el plazo m谩ximo de concesi贸n de las hipotecas, acepta la intervenci贸n judicial si se observan cl谩usulas abusivas, permite la venta del inmueble en proceso de ejecuci贸n hipotecaria fuera del procedimiento judicial y ofrece m谩s competencias a los notarios, entre otras disposiciones. Estas medidas suavizan, en parte, la agobiante situaci贸n econ贸mica que padecen muchas familias espa帽olas inmersas en cr茅ditos hipotecarios. Sin embargo, conviene dar un repaso a las novedades que trae consigo la nueva ley y analizar c贸mo afectar谩n a los consumidores.

Nuevas hipotecas: m谩s garant铆as y protecci贸n

El n煤mero de hipotecas constituidas sobre viviendas contin煤a su tendencia a la baja, seg煤n los datos del INE (Instituto Nacional de Estad铆stica), y los expertos auguran que no se producir谩 un repunte de las ventas de inmuebles durante este a帽o, debido a la falta de cr茅dito y la debilidad de la demanda motivados, entre otras razones, por el aumento del paro. Sin embargo, s铆 que hay cambios en el sector. Las modificaciones que incluye la nueva Ley Hipotecaria afectar谩n de manera significativa a los compradores que contraten financiaci贸n para la adquisici贸n de un piso.

Aunque, en general, la nueva ley ofrece m谩s garant铆as a los consumidores y se les brinda una mayor protecci贸n, muchos especialistas consideran que las medidas tomadas por el Ejecutivo siguen siendo insuficientes y que queda todav铆a mucho por avanzar en la reforma hipotecaria. En principio, se pretende transmitir prudencia financiera para no incurrir en el sobreendeudamiento que ha acuciado a los compradores durante estos 煤ltimos a帽os. Asimismo, se exigir谩 un mayor rigor a la hora de conceder hipotecas, por lo que se que reducir谩 su n煤mero y se encarecer谩n, adem谩s de dificultar las siguientes compras. Pero, 驴cu谩les son las novedades que promueve la nueva ley y c贸mo repercutir谩n en los consumidores?

Consecuencias de la nueva Ley Hipotecaria

1.-聽聽 Se limita a 30 a帽os el plazo m谩ximo de amortizaci贸n de las hipotecas, desde los 40 actuales.

Pese a que muchos expertos arguyen que es un plazo razonable y que, incluso, ofrece la posibilidad de adquirir otra vivienda en el futuro, la limitaci贸n de la vida de una hipoteca a 30 a帽os podr铆a acotar a煤n m谩s el volumen de compradores potenciales. Adem谩s, esta medida encarece en el futuro los cr茅ditos hipotecarios puesto que, cuanto m谩s breve es el periodo de amortizaci贸n de una hipoteca, m谩s altas son sus cuotas.

2.-聽聽 Se paralizan los desahucios durante los pr贸ximos dos a帽os.

El Tribunal de Justicia de la UE ha establecido, mediante sentencia, que la Ley espa帽ola era incompatible con la directiva europea de 1993 sobre la protecci贸n de los consumidores referente a las cl谩usulas abusivas. Espa帽a vulnera esta directiva al no permitir que los jueces suspendan un desahucio si consideran que un pr茅stamo hipotecario deja al ciudadano en una situaci贸n de indefensi贸n frente a las entidades financieras.

A partir de ahora, los jueces podr谩n declarar improcedentes las ejecuciones hipotecarias, lo que puede constituir una medida de alivio para las familias que est谩n a punto de perder su vivienda.

3.-聽聽 Se pone freno a las cl谩usulas abusivas.

A ra铆z de la citada sentencia europea contra el sistema de desahucios espa帽ol, se da m谩s poder a los notarios para impedir estas cl谩usulas. Hasta ahora, el notario solo preguntaba al comprador si entend铆a lo que firmaba. En cambio, la nueva ley faculta al notario a detener la firma de una hipoteca si detecta en la escritura alguna cl谩usula abusiva.

4.-聽聽 Se posibilita la venta extrajudicial.

Se permite que el deudor en proceso de ejecuci贸n hipotecaria pueda vender por su cuenta la vivienda, fuera del procedimiento judicial. Si encuentra un comprador (que ofrece un precio mayor al de la futura subasta), la operaci贸n estar谩 avalada por ley, por lo que supone una medida positiva para el consumidor. Adem谩s, en caso de ejecuci贸n hipotecaria, el juez puede condonar el pago de la deuda si el propietario hace frente al 65% del total pendiente en el quinto a帽o a partir del proceso de subasta, o el 80% del total en el d茅cimo a帽o.

En este sentido, jueces y notarios podr谩n declarar improcedentes las ejecuciones hipotecarias o suspender ventas extrajudiciales de los bienes ejecutados, cuando detecten cl谩usulas abusivas en los contratos. Para evitar estas situaciones, se establece la obligatoriedad de que en la escritura p煤blica conste por escrito la cultura financiera del prestatario y el total conocimiento de las cl谩usulas del contrato.

5.-聽聽 El hipotecado deber谩 firmar un documento en el que corrobore que ha sido advertido de los posibles riesgos del contrato.

El Banco de Espa帽a elaborar谩 un formulario que el comprador tendr谩 que cumplimentar consignando en qu茅 t茅rminos ha recibido la informaci贸n. Con esta medida se persigue dotar de seguridad al consumidor, pues hasta ahora, muchos ciudadanos no eran conscientes de lo que firmaban.

Se regular谩n ciertas pr谩cticas que se inclu铆an en los contratos hipotecarios, como el establecimiento de hipotecas suelo, hipotecas multidivisa, swaps de tipos de inter茅s, etc. Estos productos financieros complejos se deber谩n explicar de forma exhaustiva y su aceptaci贸n por parte del hipotecado se tendr谩 que firmar en un documento independiente a la escritura de hipoteca.

6.-聽聽 Se ampl铆a de uno a tres meses el plazo estipulado de impago de la hipoteca que debe abonar el deudor antes de que se inicie una ejecuci贸n hipotecaria.

Esta decisi贸n favorable para los consumidores supone un bal贸n de ox铆geno para las personas hipotecadas con riesgo de impago.

7.-聽聽 Pr茅stamos del 80%, como m谩ximo, del valor de tasaci贸n del inmueble.

Aunque la anterior normativa ya alud铆a a este tope, se insinuaba un posible porcentaje mayor si el comprador presentaba avales u otras garant铆as. Ahora no puede superarse este m谩ximo. As铆, los consumidores solo podr谩n solicitar un pr茅stamo hipotecario si cuentan, al menos, con un 20% del valor de la vivienda. Esto har谩 que los consumidores solo contraten las hipotecas que en realidad pueden abonar.

8.-聽聽 Limitaci贸n de los intereses de demora a tres veces el tipo de inter茅s legal del dinero

Esta medida no tiene efectos retroactivos, por lo que entra en vigor a partir de la aprobaci贸n de la ley y podr谩n acogerse a ella las nuevas hipotecas o las actuales que entren en mora en esos momentos.

Para 2013, el inter茅s legal del dinero est谩 en el 4%, por lo que los intereses que se abonan por el impago en las cuotas hipotecarias quedan limitados a un m谩ximo del 12% (4% x tres veces), frente al 20% o, incluso, el 25% que rondaban hasta ahora. Esta modificaci贸n pretende que no se incremente tanto la deuda que no pueda pagarse y, sobre todo, que los intereses sean razonables. Adem谩s, se establece que, en caso de una ejecuci贸n, si el valor de la vivienda es insuficiente para cubrir toda la deuda, el principal pendiente de pago dejar谩 de devengar inter茅s.

Aunque es una medida eficaz y, en algunos casos, los intereses de demora se rebajar谩n a la mitad, los expertos aducen que a煤n seguir谩n siendo excesivos para las econom铆as dom茅sticas.

9.-聽聽 Tasaciones independientes.

El hipotecado podr谩 contratar por su cuenta a una sociedad de tasaci贸n homologada, para que estipule el valor de la vivienda que pretende adquirir y la entidad bancaria deber谩 aceptar su tasaci贸n. Hasta ahora, el banco decid铆a qu茅 compa帽铆a tasaba el inmueble, y esta, a menudo, estaba ligada a la propia entidad. Adem谩s, los bancos no podr谩n participar de forma directa en m谩s del 10% del capital de las tasadoras. Esta decisi贸n favorecer谩 la independencia de las sociedades de tasaci贸n con respecto a las entidades y las tasaciones ser谩n m谩s fidedignas.

10.-聽聽 Nuevo dise帽o de la hipoteca inversa.

La hipoteca inversa consiste en la venta del piso a una compa帽铆a de seguros, aunque el propietario mantiene el usufructo hasta su fallecimiento. En lugar de recibir el dinero por la venta en el acto, la compa帽铆a va abonando a la persona una renta mensual mientras vive.

La nueva normativa especifica que los solicitantes de este producto financiero sean personas con 65 a帽os o m谩s, o afectadas de dependencia o con un grado de discapacidad igual o superior al 33%. Esta medida introduce una mejora de car谩cter social, al incluir como beneficiarios de ella a las personas dependientes.

Sin embargo, es una disposici贸n dif铆cil de explicar a una persona dependiente o con discapacidad. Adem谩s, si la compa帽铆a de seguros ha abonado ya todas las rentas mensuales y la persona no ha fallecido, no se sabe si tiene que abandonar el inmueble.

Otras disposiciones de la nueva Ley

Adem谩s de las anteriores, la nueva Ley Hipotecaria estipula otras medidas que pueden aliviar la inquietud de numerosos espa帽oles sumidos en un cr茅dito hipotecario.

  • El deudor tendr谩 la posibilidad de proponer un plan de refinanciaci贸n al banco al que debe dinero. En caso de rechazo por parte de la entidad, esta deber谩 justificar las causas por las que no aprueba dicho plan.
  • Se contempla la posibilidad de rescatar los planes de pensiones, en el caso de que el beneficiario se enfrente a la ejecuci贸n hipotecaria de su vivienda habitual.
  • Las familias numerosas, que tengan un ni帽o menor de tres a帽os y las familias monoparentales con dos hijos a su cargo forman parte del umbral de exclusi贸n.
  • El Gobierno podr谩 ampliar el colectivo beneficiario del fondo social de pisos, creado con unas 6.000 viviendas, propiedad de entidades bancarias, y destinado a cubrir las necesidades de familias desahuciadas. De cualquier modo, la propuesta de constituir un fondo de 6.000 inmuebles sociales para los m谩s desfavorecidos es escasa, si se tiene en cuenta la gran cantidad de desahucios que ya se han producido.

Fuente:consumer.es


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