El número de personas que viven de alquiler en España no para de crecer, cada vez son más las personas que se decantan por esta opción ya que se convierte en una buena alternativa cuando no se quiere fijar la residencia en el mismo lugar o no se dispone de ahorros suficientes para plantearse comprar casa.

Antes de alquilar, varios son los aspectos que, como usuario, debe tener en cuenta para empezar una nueva vida con las garantías necesarias. Qué tipo de contrato se debe firmar, cuál debe ser la duración del mismo, quien se hace cargo de los desperfectos en la casa, o que fianza se establece para garantizar el arreglo de posibles desperfectos que se puedan ocasionar.

Consideraciones generales

Todos los aspectos esenciales en lo que respecta a los arrendamientos de viviendas están regulados en la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos y la Ley 4/2013 que incluye medidas de flexibilización y para fomento del alquiler.

La publicidad, promociones y ofertas dirigidas al alquiler de viviendas se deben hacer de manera que no induzcan a error en los consumidores. Los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluyan en la oferta serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado

Además, todos los contratos de arrendamiento de viviendas deberán estar redactados con claridad y sencillez, sin referencia o remisión a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la celebración del contrato.

Contratos de alquiler: aspectos importantes

El contrato de alquiler se debe formalizar por escrito, y debe incluir, como mínimo, la identidad de los contratantes, la descripción de la vivienda, la duración del mismo, la renta inicial así como el certificado de eficiencia energética de la vivienda.

Si se tratara de viviendas protegidas, los contratos de arrendamiento deberán incluir cláusulas de carácter obligatorio y deberán ser visados por la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación.

La duración del contrato se acuerda libremente entre las partes. En el caso de que sea inferior a tres años, el contrato será renovado obligatoriamente cada año, hasta llegar a un máximo de tres, excepto en los siguientes casos:

  • Cuando como alquilado, notifique por escrito su voluntad de no renovar el alquiler, con un mínimo de un mes de la fecha en la que termine el contrato.
  • El arrendador manifieste, transcurrido el primer año del contrato, la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para él o sus familiares.

Recuerde que pasados los tres primeros años obligatorios de contrato, si ninguna de las partes notifica a la otra, con una antelación de 30 días, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorroga necesariamente un año más.

Como inquilino, podrá rescindir anticipadamente el contrato pasados seis meses de la firma del mismo. Deberá, para ello, comunicárselo a su casero con una antelación de 30 días.

Recuerde que, cuando se formaliza un contrato de alquiler, es obligatorio el pago del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Corresponde al inquilino pagarlo y la cantidad será por la totalidad de la duración del alquiler. El plazo para ingresarlo es de 30 días hábiles desde la formalización del contrato.

En lo que respecta a la fianza, esta es obligatoria, deberá entregarse en el momento de la firma del contrato, y será igual al valor del arrendamiento de un mes. El arrendador deposita esta fianza en una cuenta habilitada para ello en su comunidad autónoma.

  • El importe de la fianza se devolverá integro cuando finalice el contrato. En el caso de que haya habido desperfectos en la casa, se descontará del importe de la fianza los gastos de reparación.

En lo que respecta al pago de la renta de la vivienda, salvo que se acuerde otra cosa, esta suele ser mensual. Y se realizará en el lugar y de la forma que acuerden las partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en una cuenta.

La renta se actualiza cada año mediante el mecanismo acordado por ambas partes, como por ejemplo un porcentaje fijo, cualquier índice o método.

Por último, el contrato se puede extinguir cuando una de las dos partes incumpla con sus obligaciones. En el caso del inquilino, es causa de extinción del contrato, que este deje de pagar la renta, que provoque daños en la vivienda o realice actividades molestas o peligrosas. En el caso del casero, si este no realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda o provoca algún tipo de perturbación en ella, se podrá dar por terminado el contrato.

Obras en la vivienda

Las reparaciones y obras en una vivienda alquilada, a menudo suponen más de un quebradero de cabeza para el inquilino. Es importante recordar que el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad realizando las reparaciones que sean oportunas para ello.

Aunque se vea privado de una parte de la vivienda, el inquilino debe soportar las obras de conservación o mejora que no puedan demorarse hasta después de que finalice el contrato. Si los trabajos se prolongan durante más de 20 días, como inquilino tiene derecho a que se le rebaje la renta proporcionalmente a la parte de la vivienda que no pueda utilizar.

Por su parte, como inquilino es responsable de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste del uso ordinario de la vivienda. No obstante, no puede realizar sin el consentimiento del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, o que afecten a su estabilidad o seguridad.

Otros derechos como inquilino

Si el propietario decide vender la vivienda, el inquilino tiene prioridad para adquirirla, pudiendo ejercer los siguientes derechos:

  • Derecho de tanteo, durante los 30 días naturales después de que se notifique la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.
  • Derecho de retracto. Cuando no se ha notificado o se ha omitido en la notificación algunos de los requisitos exigidos o se ha vendido a otro comprador por un precio inferior o con mejores condiciones, el arrendatario tiene derecho a impugnar la venta y adquirir la vivienda en las mismas condiciones que el otro comprador.

En el caso del fallecimiento del inquilino, pueden subrogarse al contrato, sin que se modifique su duración aquellos familiares que convivían con él durante los dos años anteriores a su muerte. Entre ellos se incluyen, su cónyuge o la persona que haya convivido con él de manera permanente, los descendientes y ascendentes y otros parientes hasta tercer grado colateral con una minusvalía igual o superior al 65 %.

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