Hipotecas que financian el 100% del inmueble

En su mayoría, las entidades las conceden para adquirir sus propias viviendas, a tipos igual a Euribor más 0,50%

Aunque se habían convertido en una especie rara, casi en extinción, cada vez más entidades conceden una financiación por el 100% del inmueble.

Este producto se prevé, en general, para las propias viviendas que tienen en cartelera, pero en plena crisis es una de las peticiones ineludibles por parte de compradores deseosos de acometer la mayor inversión de su vida.

Para muchas parejas o solteros, afrontar la compra de un piso es misión imposible, ya que no disponen de las solicitadas y cuantiosas entradas (por lo general, un 20% del valor del piso). La solución pasa por encontrar una entidad que financie la casa en su totalidad. Este tipo de préstamo permite asumir la adquisición de una vivienda, aunque a costa de soportar condiciones más duras que en los préstamos tradicionales: requisitos de vinculación, avales y contratación de numerosos seguros. Los tipos parten de Euribor más 0,50%.

Qué significa financiar el 100%

Lo primero que conviene conocer es qué cuantía total financia el préstamo y, en el caso de que ascienda al 100%, confirmar con exactitud a qué se refiere. Hay que tener en cuenta que el banco o caja de ahorros toma como referencia la totalidad del importe del valor de tasación, no la cantidad que abona el comprador. Las propias entidades solicitan la tasación sobre el piso, que en general encargan a sociedades de valoración independientes, pero con las que tienen firmados convenios de colaboración. Estos tasadores fijan el coste del piso que se desea financiar, en función de criterios técnicos y de mercado.

Puede ocurrir que el valor de tasación no coincida con el del precio de venta del inmueble, bien porque sea inferior o superior. En etapas de bonanza económica y de “boom” inmobiliario, era habitual que las tasaciones superaran los precios de venta solicitados por los vendedores. Sin embargo, ante el desplome de los precios, es común encontrar situaciones contrarias: en su mayoría, las tasaciones no son tan elevadas como el precio solicitado por los propietarios. El cliente debe saber que su entidad le financiará la cantidad expresada en el informe de tasación y no la cuantía que exija el vendedor. Para que la operación llegue a término, será necesario negociar con el propietario la bajada hasta adecuar ambos importes. Mostrarle el informe de tasación puede ser de utilidad para conseguir el descuento necesario.

Requisitos exigidos

• Una vez solucionado el problema del valor real de venta y de tasación, conviene saber que, en general, las hipotecas que financian hasta el 100% del inmueble tienen una serie de condiciones:
• Se dirigen a jóvenes con edades máximas de hasta 35 años. Esto implica que el plazo de amortización puede ser elevado: hasta 35 ó 40 años.
• Antes de conceder esta hipoteca, los bancos y cajas de ahorros realizan un estudio exhaustivo sobre la solvencia de los titulares. Exigen dos o tres últimas nóminas, dos últimas declaraciones de la Renta y extractos de los movimientos más recientes en cuentas corrientes. También calculan que los solicitantes del préstamo no vayan a dedicar más de un 35%-40% de sus ingresos mensuales al pago de la cuota.
• Para poder financiar el 100% del valor del inmueble, casi la totalidad de los bancos solicitan la domiciliación de la nómina y los recibos. De esta forma, intentan asegurar la vinculación del cliente con la entidad.
• Exigen un seguro de vida, que se encargaría de asumir la deuda pendiente en caso de fallecimiento del titular. Este seguro oscila entre 600 y 1.000 euros anuales para una persona de 35 a 40 años.
• Cada vez más, las entidades piden un seguro de protección de pagos, que abonaría las cuotas del préstamo en caso de que sus titulares quedaran en paro. Este seguro supone entre un 1,5% y un 2% del importe solicitado. Si se pide financiación por valor de 200.000 euros, el seguro de protección de pagos puede costar en torno a 3.000 euros.
• También obligan a suscribir un seguro de hogar, cuya cuantía oscilará en función de las condiciones de la vivienda (metros cuadrados, ubicación, etc) y del contenido que se desee asegurar. Según un estudio de Línea Directa, los inmuebles en España se aseguran por precios medios de 450 euros anuales.
• El requisito ineludible que debe cumplir el comprador de una vivienda que quiere financiar el 100% del inmueble es presentar un aval. Debe contar con una persona, un bien (mueble o inmueble) o una acreditación que certifique la solvencia de la operación y, por lo tanto, garantías de pago en el caso de que el titular no pueda hacerlo. El aval o avalista debe formar parte del contrato de préstamo y, a efectos prácticos, se convierte en cotitular y corresponsable en caso de impago. Es decir, si el titular principal no puede abonar las cuotas, éstas se le exigirán al avalista. Lo habitual es recurrir a familiares cercanos, como padres o abuelos. Con sus ingresos y propiedades inmobiliarias, las posibilidades de éxito de la operación cuando se cuenta con esta figura son altas. En el caso de las hipotecas al 100%, si se carece de avalista, no es fácil conseguir la aprobación del préstamo.

Tipos de interés
Además de solicitar más seguros (que encarecen la cuantía total de la operación), es normal que las hipotecas que financian el 100% del valor de tasación del inmueble impongan tipos de interés más altos que los préstamos tradicionales. De media, exigen Euribor más un diferencial del 0,75% -si se solicita financiación por menos del 80%, los tipos parten de Euribor más 0,35%-.

Las entidades aplican estos diferenciales más altos porque la Ley Hipotecaria les obliga a suscribir un seguro de crédito hipotecario que les cubre en caso de impago. Si se deja de pagar el préstamo, la aseguradora asumirá la pérdida, en función de la cobertura y de los plazos acordados. Estos seguros permiten a las entidades financiar el 100% del importe de tasación del inmueble. Además, si tienen suscrito un seguro hipotecario, pueden conceder estas hipotecas sin necesidad de solicitar avales. La entidad financiera da respuesta a una demanda creciente del mercado, a la vez que mitiga su exposición al riesgo, según el nivel de cobertura contratado en el seguro.

El coste de este seguro puede asumirlo el prestatario, la entidad financiera o ambos, en función de la fórmula de comercialización que aplique el banco. Por lo general, se traspasa el coste mediante tipos de interés más elevados.

La oferta actual
Aunque es más bien escasa y está condicionada al cumplimiento de duras exigencias financieras, algunas entidades financian un inmueble ajeno a su cartera, incluso, por el 100% del valor de tasación:

Caja Burgos cuenta con la Hipoteca Joven. Si se solicita el 100%, propone un tipo de interés desde Euribor más 0,75%.

BBK también cuenta con su Hipoteca BBK para primera vivienda. Permite financiar el 100%, siempre que se cumplan varios requisitos: domiciliación de nómina, seguro bizkai-hogar, seguro de vida o amortización de préstamos bbk, utilización en comercios de la tarjeta de crédito bbk y hacer aportaciones a los planes de pensiones de la entidad. El tipo de interés parte de Euribor más 0,60%.

Caja Duero, a través de su Hipoteca Joven, financia todo el inmueble sin solicitar entrada, pero sus exigencias son muy numerosas: pide avales familiares, seguro de hogar, de crédito hipotecario y de vida, domiciliar nómina y recibos, hacer gasto con tarjetas y aportaciones a un plan de pensiones. Con todo, el tipo de interés mínimo parte de Euribor más 0,85%.

Con la Hipoteca Fácil de BBVA se puede financiar el 100% de un inmueble. En este caso, el tipo de interés parte de Euribor más 0,80% si bien, en general, se aplica Euribor más 1%.

Los inmuebles de los bancos

Si hay una tipología de inmueble que es más susceptible de acoger financiación por el 100% del valor de tasación es la que forma parte de las carteras inmobiliarias de los propios bancos. Con la crisis, muchas entidades se han convertido en propietarias forzosas de numerosas promociones de pisos de inmobiliarias quebradas a las que dieron financiación, en su día. Bancos y cajas de ahorros gestionan hoy entre 350.000 y 700.000 viviendas, según datos del Consejo General de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (COAPI). Para dar salida a todos esos inmuebles, se muestran más proclives a financiarlos al 100%. Incluso, por lo general, las condiciones que aplican son mejores para sus propios pisos que para inmuebles que no pertenecen a su cartera.

Banco Santander firmó hace unos meses un acuerdo con la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) para ofrecer hipotecas con el 100% de financiación si los promotores rebajan un 20% el precio de los inmuebles. Esto permitiría la salida de una buena cantidad de viviendas de ese amplio excedente de propiedades. Esta iniciativa sólo está disponible para inmuebles desarrollados por alguna de las empresas inmobiliarias o constructoras con presencia en APCE (más de 2.000) y para cuya construcción se haya recurrido a créditos del Banco Santander.

Numerosas entidades exigen condiciones similares. La Hipoteca “Low Cost” de Caixa Sabadell financia el 100% a compradores de los inmuebles en propiedad de la caja de ahorros.

Caixa Galicia, a través de CXG Grupo Inmobiliario (la sociedad inmobiliaria que gestiona los pisos que tiene en cartera), hace lo mismo con las 1.000 viviendas de su propiedad. Sus tipos de interés son muy competitivos: parten de Euribor más un diferencial del 0,40%. BBVA aplica el Euribor más 0,50% (si no son pisos de su cartera inmobiliaria, el tipo ronda el doble) y Caja Madrid, con la Hipoteca Maxi, financia al 100% sus inmuebles. Lo mismo sucede con los pisos de Bancaja, La Caixa y Caixa Catalunya, entre otras entidades.

Las exigencias de vinculación son muy elevadas en todos los casos. La Hipoteca Mediterranean de Caja de Ahorros del Mediterráneo financia al 100% alguna de las más de 5.000 viviendas distribuidas por todo el país. El primer año establece un tipo de interés igual a Euribor más 0,90%, que se reduce hasta este índice más 0,40% el resto de años si se cumplen una serie de condiciones. Hay que domiciliar la nómina o la pensión, contratar los seguros de hogar y vida, aportar al menos 900 euros anuales a un plan de pensiones o de previsión, consumir 4.000 euros anuales como mínimo con la Tarjeta de Crédito CAM, tener tres accesos mensuales al servicio on line Cam Directo y mantener un saldo medio de 3.000 euros en cuenta o de 6.000 en el plan de pensiones.

Fuente: consumer.es