Puntos clave en la nueva normativa de alquiler

La nueva regulaci贸n sobre el alquiler pretende flexibilizar los contratos y fomentar el arrendamiento de viviendas.

Incentivar el mercado del alquiler y que este suponga una aut茅ntica alternativa a la compra de vivienda. Con estos objetivos se reforma la actual regulaci贸n que pretende hacerla flexible y dar a los arrendadores m谩s seguridad.

Entre las novedades destaca una reducci贸n en la duraci贸n de los contratos, la posibilidad de recuperar la vivienda cuando el propietario la necesite sin que este extremo se haya pactado antes o una mayor celeridad en el procedimiento de desahucio.

Reforma necesaria de la normativa de alquiler

El mercado del alquiler en Espa帽a tiene unas cifras muy reducidas si se compara con la media de los pa铆ses europeos. En nuestro pa铆s solo un 17% de la poblaci贸n reside en una vivienda arrendada, frente al 83% que lo hace en un piso en propiedad, seg煤n los datos que revela Eurostat, la agencia estad铆stica de la UE. El n煤mero de viviendas en alquiler es de 1,8 millones; otros tres millones de pisos permanecen vac铆os.

Estos datos se deben, entre otros motivos, a la escasa seguridad jur铆dica que encuentran los propietarios cuando arrendan su vivienda y a la idea que todav铆a persiste en muchas personas de que alquilar es tirar el dinero; si se paga casi lo mismo por el alquiler que por la hipoteca, piensan, es mejor comprar.

Para mitigar esta inseguridad con la que se encuentran los due帽os de un piso y a la vez flexibilizar las condiciones que impone la ley a la hora de arrendar una vivienda, el Gobierno reformar谩 la regulaci贸n del mercado del alquiler. Los cambios pivotan en torno a tres pilares: la reducci贸n de los plazos de los contratos, la mejora de la seguridad jur铆dica con el fomento de la inscripci贸n registral y la agilizaci贸n de los desahucios.

Unas medidas que llegan no exentas de pol茅mica en un momento en que muchos ciudadanos se ven obligados a dejar sus casas. Mientras que, por un lado ,se ha aplaudido la modificaci贸n, hay quien piensa que esta beneficia a los grandes poseedores de viviendas, despoja de muchos derechos a los inquilinos y favorecer谩 la especulaci贸n.

La nueva regulaci贸n supone modificar algunos art铆culos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y de la Ley de Enjuiciamiento Civil del a帽o 2000. Cuando entren en vigor, ser谩n aplicables a los nuevos contratos y no a los que ya est茅n firmados.

1. M谩s flexibilidad en los contratos

En principio, la reforma fortalece la libertad de las partes para llegar a acuerdos. Lo cierto es que, en general, no benefician al inquilino, sino que le dan la opci贸n de renunciar a algunos derechos de los que disfrutaba hasta ahora.

  • Las partes podr谩n pactar la actualizaci贸n de la renta. La cuant铆a que abona el inquilino al casero se renueva conforme a la subida anual del IPC. A partir de ahora, ambos tienen libertad para acordar esta actualizaci贸n en el contrato.
  • El inquilino podr谩 renunciar a su derecho de adquisici贸n preferente. El art铆culo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos prev茅 que si el arrendador decide vender la vivienda, el arrendatario tiene derecho de compra preferente respecto a otras personas interesadas en adquirirla. El propietario de la casa debe comunicar al inquilino su intenci贸n de venderla y las condiciones en las que quiere hacerlo. Ante varios potenciales compradores, el arrendatario tendr谩 una opci贸n preeminente de adquirir la vivienda. En el supuesto de que no reciba la notificaci贸n o esta sea incorrecta o llegue fuera de plazo, si la casa es vendida a otra persona, el arrendatario tiene derecho a subrogarse en la posici贸n del comprador pagando el mismo precio m谩s los gastos de la compraventa.
    Hasta ahora este derecho era irrenunciable, salvo para contratos de alquiler de m谩s de cinco a帽os. Aunque se hubiese firmado la renuncia, esta ser铆a nula. Pero cuando entre en vigor la modificaci贸n de la ley, el inquilino podr谩 renunciar a este derecho con independencia de la duraci贸n del contrato si as铆 lo acuerda con el propietario de la vivienda. En todo caso, si no se incluye esta renuncia, el derecho de adquisici贸n preferente sigue vigente.

2. Reducci贸n de plazos

La nueva normativa tambi茅n incluye una reducci贸n de los plazos que hasta ahora reg铆an los contratos de arrendamiento.

  • La denominada pr贸rroga forzosa a la que tiene derecho el inquilino se reduce de cinco a tres a帽os. El arrendatario tiene puede optar por prorrogar la duraci贸n de su contrato hasta los cinco a帽os, y el arrendador debe aceptarlo. Con la nueva normativa, este periodo se reduce en dos a帽os.
  • La pr贸rroga t谩cita autom谩tica se rebaja de tres a帽os a uno. Hasta ahora, transcurrido el tiempo pactado para la duraci贸n del contrato y, en su caso, la pr贸rroga forzosa, el periodo de alquiler se entiende prorrogado t谩citamente si las partes no se帽alan lo contrario. Esta medida sigue vigente pero disminuye el plazo de tres a帽os a uno.

3. Abandonar o recuperar la vivienda

En cuanto a la posibilidad de que el arrendatario deje la vivienda con antelaci贸n o de que el propietario la recupere para residir en ella, tambi茅n se introducen cambios.

  • El inquilino podr谩 desistir de su contrato en cualquier momento, con independencia de su duraci贸n, siempre que lo comunique con un mes de antelaci贸n. En muchos casos, las circunstancias personales, familiares o laborales del arrendatario cambian, pero el contrato de alquiler le “obliga” a continuar en la vivienda.

Si la persona que arrienda una casa se queda en el paro, deja de tener ingresos o ahorros, tiene muy dif铆cil pagar las mensualidades. Hasta ahora, ten铆a que cumplir con los plazos establecidos en el contrato pues de lo contrario pod铆a encontrarse con penalizaciones. A partir de la entrada en vigor de la reforma de la normativa, podr谩 dejar el piso en cualquier momento siempre y cuando lo avise con un mes de antelaci贸n. No obstante, se puede prever en el contrato una indemnizaci贸n espec铆fica que cobrar谩 el arrendador si se produce el abandono anticipado. Los beneficios para el arrendatario en este caso ser谩n, por tanto, relativos.

  • Si necesita la vivienda, el casero podr谩 dar por finalizado el contrato de arrendamiento, si avisa con dos meses de antelaci贸n. En estos momentos solo se puede recuperar la vivienda, en los supuestos previstos en la ley, cuando se haya pactado en el contrato. Desde ahora, el casero tendr谩 m谩s facilidades para recuperar su vivienda. Cuando el propietario necesite la casa para residir 茅l, sus familiares de primer grado o su c贸nyuge tras un divorcio o nulidad, podr谩 hacerlo sin necesidad de que est茅 previsto en el contrato.

4. Inscripci贸n en el Registro de la Propiedad

Las reformas tambi茅n van dirigidas a reforzar la seguridad jur铆dica y para ello se incentiva el registro voluntario de los contratos.

Con el objetivo de impedir que se den fraudes en la adquisici贸n de viviendas y en la ejecuci贸n hipotecaria, la nueva ley pretende incentivar la inscripci贸n de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad. Para ello, se incrementan los efectos que tiene la inscripci贸n de los contratos y se introducen nuevas cl谩usulas.

  • Cuando un comprador de buena fe adquiera una vivienda cuyo contrato de arrendamiento est茅 inscrito en el Registro de la Propiedad, estar谩 obligado a que el arrendatario contin煤e en la casa con las condiciones pactadas. Es decir, los compradores de un piso que est茅 alquilado solo estar谩n obligados a mantener al inquilino si el arrendamiento est谩 inscrito en el Registro de la Propiedad. Por el contrario, si no est谩 anotado, no estar谩n forzados a respetar el contrato de alquiler firmado por el anterior propietario, con lo que el inquilino puede perder su derecho.

Esto incentiva a los arrendatarios a pasar por el Registro Civil. Hasta ahora, los compradores de una vivienda alquilada deben permitir que el inquilino siga en el piso al menos durante los cinco a帽os que establece la Ley.

5. Agilizaci贸n del proceso de desahucio

La inscripci贸n del alquiler en el Registro de la Propiedad tambi茅n permitir谩 al propietario de la vivienda desalojar a sus inquilinos de una forma m谩s r谩pida en el caso de que estos no le paguen.

Pese a las reformas llevadas a cabo para agilizar los procedimientos de desahucio, los tr谩mites siguen siendo lentos y pasa bastante tiempo desde que se produce el impago de las rentas hasta que el propietario recupera su piso. Entre otras cosas, el due帽o de la vivienda debe acudir a la v铆a judicial y obtener una sentencia declarativa para que el impago de la renta pueda dar lugar al desahucio. Adem谩s, hasta el 煤ltimo momento, el inquilino puede abonar la cantidad que debe e impedir el desalojo.

Las nuevas medidas pretenden reducir al m铆nimo la intervenci贸n judicial. Para ello se propone, entre otras cosas, que cuando as铆 se indique en el contrato, la falta de pago de la renta podr谩 dar lugar a la resoluci贸n del arrendamiento sin m谩s exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial. No ser谩 necesario obtener la sentencia declarativa. Esto ser谩 aplicable si el contrato est谩 inscrito en el Registro de la Propiedad. En el momento en que se cancele la inscripci贸n del arrendamiento, se puede pedir la ejecuci贸n y el propietario volver谩 a tener su vivienda.

Adem谩s, se crear谩 un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de 10 d铆as se proceda al pago de la renta debida. Tambi茅n se van a simplificar los procedimientos judiciales para llevar a cabo los desahucios duplicando la capacidad de los juzgados.

6. Medidas fiscales

La normativa cambiar谩 para equiparar fiscalmente a los no residentes de la Uni贸n Europea con los residentes. Ahora no hay exenciones en el Impuesto sobre la Renta de los no residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas, mientras que los residentes tienen una exenci贸n del 60% o del 100% de la renta obtenida.

Cuando entre en vigor la nueva normativa, los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas ser谩n del 60% a todas las personas f铆sicas no residentes y del 100% a personas f铆sicas residentes en la UE, cuando el inquilino tenga entre 18 y 30 a帽os y unos rendimientos del trabajo superiores al IPREM (Indicador P煤blico de Renta de Efectos M煤ltiples referencia para la concesi贸n de ayudas, becas, subvenciones o el subsidio de desempleo y que en 2012 se sit煤a en 532,51 euros).
Fuente: consumer.es


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