Nueva ley de alquiler: Consecuencias

Tanto propietarios como inquilinos de inmuebles se ver谩n, en general, favorecidos por la nueva ley, que pretende que las viviendas vac铆as salgan al mercado del alquiler.

Las altas tasas de desempleo y la dificultad para conseguir una hipoteca evidencian que cada vez son menos los espa帽oles que pueden optar a un piso en propiedad. Sin embargo, en Espa帽a hay casi tres millones y medio de inmuebles vac铆os, lo que supone un 15% del total de casas, seg煤n el Censo de Poblaci贸n y Viviendas 2011, publicado por el INE (Instituto Nacional de Estad铆stica). Para paliar esta situaci贸n, el pasado 6 de junio entr贸 en vigor la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilizaci贸n y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, con el objetivo de mejorar la oferta de alquiler y generar m谩s movilidad en el mercado inmobiliario. Esta normativa propugna cambios que afectar谩n tanto a los propietarios como a los inquilinos, con nuevos derechos y obligaciones que conviene conocer a la hora de suscribir un contrato de alquiler, tal y como se detalla en el siguiente art铆culo.

Mientras en el resto de los pa铆ses europeos, m谩s de un 30% de las personas vive en r茅gimen de arrendamiento, en Espa帽a hasta ahora el mercado del alquiler solo ha representado un 17% del total de los inmuebles, lo que constituye el menor porcentaje de toda la UE. Por ello, con la finalidad de dinamizar el alquiler de pisos, la Ley 4/2013 de Medidas de Flexibilizaci贸n y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), introduce una serie cambios de car谩cter tributario y jur铆dico.

Las variaciones tienen como fin proporcionar una mayor seguridad jur铆dica, sacar al mercado las casas vac铆as, ofrecer est铆mulos fiscales y aumentar la protecci贸n de las partes (tanto del inquilino, como del arrendador). En este sentido, se prev茅 que la nueva normativa ayudar谩 a dar salida a gran parte de los casi 3,5 millones de inmuebles sin habitar.

Consecuencias de la nueva ley para inquilinos y propietarios

1.-聽聽 Reducci贸n de la duraci贸n del contrato de arrendamiento

Con el objetivo de aumentar la flexibilidad del mercado del alquiler, se acortan los plazos de duraci贸n m谩xima de los contratos de arrendamiento.

  • Se reduce de cinco a tres a帽os la denominada pr贸rroga forzosa del contrato, que posibilita que el inquilino, sea cual sea el tiempo de duraci贸n pactado en el contrato, pueda prorrogarlo, lo cual deber谩 ser respetado por el arrendador.
  • Disminuye de tres a帽os a uno la pr贸rroga t谩cita autom谩tica del contrato, que permite que, una vez transcurrido el periodo acordado para la duraci贸n del contrato y su posible pr贸rroga obligatoria, el contrato pueda entenderse prorrogado de manera t谩cita, si las partes no se帽alan lo contrario.
  • De esta forma, el l铆mite legal para la duraci贸n de los contratos de arrendamiento se reduce de los anteriores ocho a帽os (cinco de pr贸rroga forzosa + tres de pr贸rroga t谩cita autom谩tica = ocho a帽os), a los cuatro actuales (3 + 1 = 4 a帽os), es decir, exactamente la mitad.

En estos momentos de crisis, se necesita que el alquiler absorba el gran stock de pisos en venta. Por ello, se espera que estas medidas intensifiquen la oferta de inmuebles en alquiler, porque la reducci贸n de los periodos de duraci贸n de los contratos confiere una mayor seguridad jur铆dica al propietario, ya que no queda atado durante tantos a帽os al inquilino. Por el contrario, la nueva normativa perjudica mucho la estabilidad del arrendatario, puesto que la duraci贸n m谩xima de mantenimiento del contrato de alquiler a la que est谩 obligado el arrendador son ahora cuatro a帽os.

2.-聽聽 Recuperaci贸n de la vivienda alquilada por parte del arrendador

Esta medida ofrece una mayor seguridad a los propietarios de los inmuebles pese a que, en este caso, los inquilinos quedan m谩s desprotegidos.

Una vez transcurrido, al menos, el primer a帽o desde la firma del contrato, aunque en 茅l no se haya hecho una menci贸n expresa, el casero puede recuperar el inmueble como residencia habitual, en caso de necesitarlo para s铆, sus familiares en primer grado o para su c贸nyuge, tras un divorcio o la nulidad matrimonial. Para ello, el due帽o debe cursar una comunicaci贸n previa al arrendatario, con dos meses de antelaci贸n a la fecha en la que necesitar谩 la vivienda.

3.-聽聽 Desistimiento del contrato por parte del inquilino

Es una de las novedades m谩s llamativas de esta ley. Resulta muy beneficiosa para los inquilinos, puesto que contar谩n con m谩s facilidades a la hora de dejar el piso que han alquilado. Sin embargo, es la medida que m谩s inquieta y perjudica a los caseros, sobre todo a quienes dependen de esa renta para vivir o afrontar el pago de una hipoteca.

Se estipula que, con un preaviso de un mes, el arrendatario podr谩 abandonar el inmueble, cuando se hayan cumplido seis meses de contrato, sin la obligaci贸n de esperar a que termine el a帽o y sin tener que pagar indemnizaci贸n, salvo que en el contrato se especifique lo contrario. Con la anterior ley, el inquilino estaba forzado a respetar el periodo firmado.

De cualquier forma, en caso de producirse el desistimiento anticipado, se puede pactar en el contrato una indemnizaci贸n para el arrendador.

4.-聽聽 Revisi贸n de las rentas

Hasta ahora, la actualizaci贸n de la renta del alquiler era obligatoria en funci贸n de la variaci贸n del IPC. En cambio, con la nueva ley, la renta mensual del arrendamiento deja de revisarse de acuerdo con este 铆ndice y, a partir del tercer a帽o, puede ser pactada de manera libre entre casero e inquilino. Sin embargo, cuando no hay pacto entre ellos, la renta podr谩 seguir actualiz谩ndose en funci贸n de las variaciones del IPC.

Consiste, por tanto, en una decisi贸n que favorece tanto a propietarios como a arrendatarios, pues les otorga una mayor libertad a la hora de decidir el precio del alquiler.

5.-聽聽 Obligatoriedad de inscribir el contrato en el Registro

Con el fin de hacer valer los derechos de propietarios e inquilinos frente a terceros, se hace obligatoria la inscripci贸n de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

La idea no convence a los especialistas, ni a los due帽os de los pisos, porque promueve la inscripci贸n registral con el prop贸sito de tener contabilizados los alquileres y facilitar a la Administraci贸n Tributaria la creaci贸n en el futuro de posibles impuestos al arrendamiento.

En cambio, supone una medida muy positiva para los arrendatarios, ya que, si el contrato no est谩 inscrito, el eventual comprador del inmueble no est谩 obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el inquilino puede perder sus derechos. Por el contrario, una vez inscrito el contrato en el Registro, la transmisi贸n de una vivienda, arrendada a un tercero, no puede afectar a los derechos legales del inquilino, pues el nuevo adquirente tiene que respetar el contrato de arrendamiento.

6.-聽聽 Se agiliza el procedimiento de desahucio de los inquilinos morosos

  • El propietario podr谩 solicitar el procedimiento de desahucio del arrendatario con un solo mes de impago. Una vez que el juzgado remite la notificaci贸n, el inquilino tendr谩 que pagar la deuda o presentar alegaciones en un plazo de diez d铆as.
  • Si se se帽ala en el contrato, la falta de pago de la renta por parte del arrendatario puede dar lugar a la resoluci贸n del alquiler, con solo presentar un requerimiento notarial o judicial previo. Una vez cancelada la inscripci贸n del arrendamiento, se puede ordenar la ejecuci贸n, lo que implica la restituci贸n del inmueble a su propietario.
  • Por su parte, el inquilino puede evitar el juicio y el consiguiente desahucio si abona las rentas que debe, con lo que se reactivar铆a el contrato de alquiler.
  • Asimismo, se crea un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, donde el due帽o debe presentar una propuesta de contrato con los datos del futuro arrendatario para averiguar si ha incumplido con sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y, por ello, ha sido condenado por sentencia firme en un procedimiento de desahucio. Esta disposici贸n no se aplicar谩 a los contratos firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley.

En cualquier caso, estas medidas mejoran la seguridad jur铆dica de los contratos de alquiler, favorecen la salida de viviendas vac铆as al mercado y amparan a los propietarios de inmuebles que, hasta ahora, se encontraban desprotegidos ante los inquilinos morosos. Adem谩s, se incorporar谩n m谩s inmuebles (que est谩n vac铆os) al mercado de alquiler.

7.-聽聽 Venta de una vivienda con inquilino

Para que los arrendamientos tengan efecto frente a terceros, han de estar inscritos en el Registro de la Propiedad. As铆, un comprador que adquiera un piso en r茅gimen de alquiler no inscrito no tendr谩 que respetar el contrato de arrendamiento. El inquilino solo podr谩 permanecer en la vivienda tres meses desde la comunicaci贸n de la adquisici贸n por parte del comprador, pero podr谩 exigir al vendedor que le indemnice por los da帽os y perjuicios que se le haya ocasionado.

Sin embargo, si el alquiler est谩 inscrito en el Registro de la Propiedad, el adquirente de un inmueble arrendado est谩 obligado a mantener al inquilino. Esta nueva norma ofrece una mayor garant铆a a los arrendatarios.

8.-聽聽 Subasta del piso con inquilino

El contrato de arrendamiento queda extinguido si el due帽o de la vivienda es objeto de la enajenaci贸n forzosa derivada de una ejecuci贸n hipotecaria o de una sentencia judicial.

9.-聽聽 Renuncia al derecho de retracto

El inquilino y el propietario podr谩n pactar la renuncia del primero al derecho de adquisici贸n preferente del inmueble arrendado. Antes este derecho era irrenunciable, excepto en contratos superiores a tres a帽os.

10.-聽聽 Coste de las reformas en la vivienda

Si el arrendatario plantea hacer obras para mejorar el piso, puede llegar a un acuerdo con el due帽o para que el coste de la reforma se descuente de las mensualidades del alquiler.

Esta norma es beneficiosa para el casero, puesto que una reforma incrementa el valor de una vivienda y tambi茅n favorece al inquilino, ya que, a trav茅s de la bajada de su renta mensual, va viendo mejorado el inmueble donde habita. Sin embargo, se puede suscitar la controversia si propietario y arrendatario no se ponen de acuerdo en que una obra realizada era o no la pactada.

11.-聽聽 Acreditaci贸n del certificado energ茅tico

Desde el pasado 1 de junio de 2013, las casas en venta o alquiler deben disponer de un certificado de eficiencia. Esta etiqueta energ茅tica (mediante una escala de siete letras que va desde la A, la m谩s eficiente, a la G, la que menos) pueden emitirla los t茅cnicos autorizados, tiene una validez de diez a帽os y la debe aportar el propietario. En caso de no poseer el certificado energ茅tico, las sanciones para el due帽o de la vivienda van desde los 300 a los 6.000 euros.

Supone una garant铆a m谩s para el inquilino, puesto que as铆 podr谩 comparar la eficiencia energ茅tica de cada inmueble antes de tomar una decisi贸n.

Aunque la variaci贸n del IPC deje de ser la referencia tope para revisar las mensualidades y la renegociaci贸n de un nuevo contrato de arrendamiento, a los tres a帽os, pueda suponer para los inquilinos una posible subida de la renta, algunos expertos pronostican que con esta nueva ley se colocar谩n en el mercado m谩s viviendas en alquiler y, al haber m谩s competencia, los precios bajar谩n.
Fuente: consumer.es


Tambi茅n te interesar谩 :

Shortlink:

Deja un comentario

Tu direcci贸n de correo electr贸nico no ser谩 publicada. Los campos necesarios est谩n marcados *

*

Puedes usar las siguientes etiquetas y atributos HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>