Que tener encuenta al comprar una vivienda

Antes de decidir la adquisici贸n de un hogar o vivienda, se debe verificar numerosos aspectos de la posible compra, pues se trata normalmente de una transacci贸n econ贸mica muy trascendente en nuestras vidas.

  • Revisi贸n del aspecto f铆sico de la vivienda: entorno, accesibilidad, vistas, metros cuadrados 煤tiles, estado de las vigas, paredes, etc., hasta, si conviene (viviendas de segunda mano), informe t茅cnico al respecto

  • Revisi贸n de aspectos jur铆dicos: titularidad del inmueble (que pertenezca realmente a quien dice ser el propietario), posibles cargas sobre la finca (hipotecas, embargos, arrendamientos, etc.), coincidencia de la superficie real de la vivienda y/o de los garajes y trasteros anexos con las dimensiones publicitadas por el vendedor o promotor, estatus fiscal (que est茅 al corriente de los impuestos aplicables), c茅dula de habitabilidad o licencia de primera ocupaci贸n en su caso, garant铆a de las cantidades avanzadas al promotor o constructor en caso de compra de vivienda en construcci贸n y otras garant铆as obligatorias de la vivienda, balance de las cuotas debidas a la comunidad de propietarios cuando sea el caso, etc.

Registro de la Propiedad

El consumidor puede asegurarse que estos requisitos se cumplan, b谩sicamente a trav茅s de una o varias visitas personales a la finca y tambi茅n por la consulta al servicio de informaci贸n del Registro de la Propiedad correspondiente a la localidad donde se encuentre el inmueble que interesa adquirir. Tambi茅n es muy importante la consulta del servicio de urbanismo del ayuntamiento de la localidad para conocer el desarrollo urban铆stico previsto para la zona de la vivienda, y los aspectos referentes a los tributos locales que graven los inmuebles.

El contrato de compra-venta

Comprador y vendedor pueden acordar firmar un contrato en documento privado para despu茅s firmar una escritura p煤blica ante notario, o bien directamente esta 煤ltima, que ya posibilita que el cambio de titularidad del inmueble a favor del comprador se inscriba en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Como contenido esencial del contrato:

Deben figurar las partes contratantes correctamente identificadas:

  • Documentos de identidad, domicilio, capacidad legal, objeto del contrato, precio cierto y tasa impositiva aplicable
  • Aspectos fiscales del contrato: (IVA aplicable a la compra-venta cuando 茅sta sea empresarial (IGIC a las Islas Canarias) o bien el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para compra-ventas entre particulares, tasa a consultar seg煤n la comunidad aut贸noma), forma de pago (precio total o parcialmente aplazado), posibles pr茅stamos hipotecarios vinculantes, si existe o no-subrogaci贸n en el pr茅stamo hipotecario concertado por el vendedor, fecha de entrega del inmueble (llaves) o fecha a partir de la cual las partes se pueden requerir mutuamente la firma de la escritura p煤blica de compra-venta ante notario, fecha del contrato y firma de las partes
  • Puede ser que se haya firmado previamente un contrato de arras o de paga y se帽al: en este caso se debe dejar muy claro hasta qu茅 punto se comprometen las partes. Una de las arras m谩s utilizada es la penitencial, con efectos liberalizadores del cumplimiento del contrato para las partes firmantes: si el comprador se hecha atr谩s pierde el dinero entregado al vendedor, y si lo hace este 煤ltimo, los devolver谩 por duplicado

Despu茅s de firmar

Una vez firmado el contrato de compra-venta y elevado a escritura p煤blica, el comprador tiene ya la posesi贸n y pleno dominio de la vivienda (salvo que se haya pactado un plazo para desalojarlo con el vendedor). Hay que destacar algunas gestiones de inter茅s para el comprador, como:

  • Pago de los impuestos vinculantes a la escritura de compra-venta, a las oficinas liquidadoras, cambio de titularidad de la finca en al catastro, la inscripci贸n (no obligatoria pero recomendable por lo que se refiere a la seguridad jur铆dica) de la compra en el Registro de la Propiedad

Tributaci贸n de la compra-venta de vivienda

Como ya se ha dicho, sobre la base imponible del precio que figura en la escritura de compra-venta, se aplicar谩 un tipo impositivo principal (IVA/ITP). Si se aplica el IVA, tambi茅n se liquidar谩 el Impuesto sobre Actos Jur铆dicos Documentados (AJD). El IVA se paga directamente al vendedor, pero el ITP se auto liquida en las oficinas de las consejer铆as o departamentos de econom铆a y hacienda de la comunidad aut贸noma donde est茅 el inmueble, o bien en las oficinas liquidadoras de distrito hipotecario del correspondiente Registro de la Propiedad.

Actualmente, la vivienda nueva tributa a un tipo de IVA del 7%, y la escritura p煤blica de su compra-venta resta sujeta al Impuesto de Actos Jur铆dicos Documentados del 0,50% (excepto las viviendas de protecci贸n oficial, que tributan un 4% y restan exentas del Impuesto de Actos Jur铆dicos Documentados).

La vivienda usada o vendida entre particulares tributa en el ITP en un 7% en Catalu帽a, Arag贸n, Baleares, Galicia, Madrid y Murcia, y en un 6% en el resto de comunidades aut贸nomas.

Si el comprador no reside en Espa帽a, es necesario que se informe en el organismo tributario correspondiente sobre las especialidades de su tributaci贸n.

Garant铆as y responsabilidades

La normativa de edificaci贸n establece una graduaci贸n de la responsabilidad de las personas y empresas que participan en la edificaci贸n, ante los adquirientes o propietarios, aplicable a las compra-ventas de viviendas edificadas con licencia posterior al 6-5-2000:

  • Responsabilidad durante 10 a帽os desde la fecha de recepci贸n de la obra, por los defectos que da帽en la cementaci贸n, vigas, desastrados, paredes de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mec谩nica y la estabilidad del edificio. El registrador de la propiedad verificar谩 que el promotor o constructor haya contratado una p贸liza de seguro decenal al respeto, para poder inscribir al Registro la transmisi贸n
  • Responsabilidad durante 3 a帽os por da帽os materiales en los elementos constructivos o de instalaciones que afecten la habitabilidad del edificio
  • Responsabilidad durante 1 a帽o por da帽os que afecten a la terminaci贸n de la vivienda

El comprador tiene un plazo de 2 a帽os desde que ocurrieron los da帽os para interponer las correspondientes acciones judiciales al respeto.

Al margen, para cualquier contrato de compra-venta de vivienda, el vendedor est谩 obligado a responder de los defectos ocultos que existan, obligaci贸n que para el comprador implica el derecho a escoger entre desistir del contrato y recuperar el dinero pagado, o bien obtener una rebaja en el precio global, seg煤n peritaje.

Fuente: Centro Europeo del Consumidor en Espa帽a


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